Boom bei Büro-Bestandssanierungen

Flexible und nachhaltige Büroflächen in Top-Lagen bleiben auch im aktuell etwas schwächelnden Nutzermarkt gefragt. Hier leert sich aber die Neubau-Pipeline. Zahlreiche Projektentwicklungen rechnen sich aufgrund des geänderten Finanzierungsumfelds nicht mehr. Insolvenzen und geringe Vorvermietungsquoten haben zu Bauruinen oder zur Verschiebung geführt. So nimmt jetzt die Konzentration auf den Bestand zu. Der Anteil an Sanierungsprojekten am Gesamtfertigstellungsvolumen in Deutschland dürfte laut „Bestandskompass“ von Apoprojekt und Bulwiengesa von 13% im zweiten Halbjahr 2024 auf 23% in 2025 und 26% in 2026 steigen. Auch für EMEA mit 11 Mio. qm im Bau sieht JLL rund ein Drittel der Baustellen als umfassende Sanierung bestehender Gebäude.

Für 2025 zeichnet sich mit 400.000 qm Bürofläche ein Sanierungsrekord ab. Von 2019 bis 2024 wurden bereits 1,4 Mio. qm Fläche in den deutschen 7 Top-Städten saniert. Weitere 1,4 Mio. qm befinden sich bis Ende 2027 im Bau oder in Planung. 2026 sollen weitere über 500.000 qm sanierte Fläche fertiggestellt werden. Zu den größten Vorhaben zählen „The Verse“ von Oaktree in München mit 57.000 qm und die Zentrale der Deutschen Bundesbank in Frankfurt mit 55.000 qm.

Berlin ist deutscher Sanierungs-Meister

Innerhalb der Top 7-Standorte wurden zwischen  2019 und 2024 in Berlin mit 3,4% des Büroflächenbestands von insgesamt 21,7 Mio. qm die meisten Flächen saniert. München folgt mit 1,5% Sanierungen bei den bestehenden 14,6 Mio. qm Bürofläche, gefolgt von Hamburg mit 1,2% von 14,3 Mio. qm Fläche. Düsseldorf bildet mit 0,3% das Schlusslicht bei 7,7 Mio. qm vorhandenem Bürobestand. Auch bei den anstehenden Sanierungsvorhaben ist Berlin Spitzenreiter mit 415.000 qm geplanten Sanierungen bis 2027, gefolgt von Frankfurt mit 285.000 qm sowie Düsseldorf und Hamburg mit je 158.000 qm. Hinter den Bauvorhaben steht häufig die öffentliche Hand, die auch im angespannteren Marktumfeld an ihren Plänen festhält.

Erhalt der „grauen Energie“

Zwei Drittel der Bestandssanierungen werden in der City oder am City-Rand realisiert. Die Revitalisierung von Bestandsbüros lohnt sich laut Stephan Winn, Geschäftsführer von Apoprojekt, wenn durch den Erhalt der „grauen Energie“ zukunftsfähige Flächen entstehen und energetisch veraltete Gebäude auf den neuesten Stand gebracht werden können. Dafür müssen allerdings Statik, Flächenflexibilität, Deckenbelastbarkeit und Geschosshöhen für Zukunftsanforderungen ausgerichtet sein, ergänzt Klaus Franken, CEO Catella Projekt Management, der deshalb beim gerade begonnenen „Kö-Tower“ in Düsseldorf auf einen Neubau umplanen musste.