Büro-Flaute in Frankfurt und Hamburg besonders ausgeprägt

Es scheint aber, dass Unternehmen nicht mehr so zögerlich sind wie zuvor. Sie können nicht ewig warten und müssen Entscheidungen treffen. Die Marktspreizung geht weiter. Der Trend zur Flächenverkleinerung hält an. Der Leerstand steigt. Insgesamt dürfte sich der Bürovermietungsmarkt gegenüber 2023 leicht erholt haben. München und Stuttgart legten wohl deutlich zu. Berlin hat sich gehalten. Düsseldorf, Hamburg und Frankfurt gaben weiter kräftig nach. Ohne öffentliche Anmietungen und auch Investments sähe es im 2024er Zahlenwerk trostlos aus. Ob Städte und Behörden die niedrigen Preise nutzen, um günstig Büros anzumieten, ihre Planungen absichern oder bedrohte Innenstädte retten, ist unklar. Die Schaufenster des deutschen Immobilienmarktes, Frankfurt als Dienstleistungsmetropole, Hamburg als internationales Einfallstor sowie Düsseldorf als NRW-Schreibtisch hat es auch auf Nutzerseite wohl schwer gebeutelt.

Berlin, München und Köln wurden erst nach der Wiedervereinigung zu Bürohochburgen. NAI Apollo berichtet für den Frankfurter Büroflächenmarkt inklusive Eschborn und Offenbach-Kaiserlei von einem der schwächsten Ergebnisse der letzten 30 Jahre. Nur 342.400 qm Bürofläche wurden demnach vermietet. Das ist der viertniedrigste Wert seit 1995 und liegt 28% unter dem Langfristtrend. Der Leerstand erreichte demnach mit rund 1,26 Mio. qm den höchsten Stand seit 2014 und steigt weiter. Der Trend zur Flächenverkleinerung bleibt.

Allerdings ließen Anmietungen in Projekten, Neubauten und Revitalisierungen die Spitzenmiete auf 49 Euro und die Durchschnittsmiete auf 25,10 Euro steigen. Für 2025 geht NAI von einem weiter herausfordernden Umfeld in Frankfurt aus. Im Q4 seien lediglich 78.400 qm umgesetzt worden. Das entspricht der Hälfte des 10-Jahresschnitts für die Schlussquartale. Großabschlüsse, die den Markt hätten stützen können, blieben bislang aus. Für die ersten Quartale 2025 erwartet das Maklerhaus keine merkliche Besserung. Nur die EZB-Anmietung von 36.800 qm im Gallileo habe den Großflächenmarkt gerettet.

In Hamburg dominiert die „Öffentliche Hand“ mit 78% aller Großabschlüsse mit einer Fläche über 5.000 qm den Großflächenbüromarkt, so Robert C. Spies. 2024 seien mit 360.000 qm ca. 14% weniger Büroflächen als im Vorjahr vermietet worden. Drei Viertel der Flächen wurden in bereits bestehenden Gebäuden vermietet. Mieter machten bei Projekten verstärkt von Sonderkündigungsrechten Gebrauch.

Ältere Büros finden laut der Analyse nur neue Mieter, wenn sie modernisiert werden. Derzeit stehen 4,8% der Büroflächen in Hamburg leer. Die angebotenen Mieten sind zwar gestiegen, aber die Mieter zahlen nicht mehr. Das führe zu Vertragsverlängerungen. Die Spitzenmiete stieg um 50 Cent auf 32,50 Euro. Die Durchschnittsmiete blieb stabil bei aktuell 19,80 Euro. Die meisten Mietverträge laufen jetzt zwischen 5 und 7 Jahren. Nur noch selten werden langfristige Verträge abgeschlossen.