Büro-Projektentwicklermarkt stürzt dramatisch ab
Die Klagen über den Einbruch beim Wohnungsbau sind angesichts des Dramas, das sich bei der Projektentwicklung von Büros zeigt, geradezu paradiesisch. PLATOW fragt sich seit langem, wie Büroprojektentwicklungen, deren Grundstücke oder Sanierungsgebäude zwangsläufig noch am Höhepunkt des Zyklus gekauft worden sind, sich rechnen sollen bzw. wann es zu Fallierungen kommen wird. Das Einzige, was derzeit bei Altplanungen noch aufgeht, ist die Mietentwicklung für erstklassige Neubauten und Top-Sanierungen. Die sind noch gestiegen. Die Frage ist, wann die Arbitrage zunehmender Leerstände mit sinkenden Mieten schlechterer Qualitäten auch dort ankommt. Vielleicht ist auch die Kapazitätsproblematik etwas entschärft.
Demgegenüber sind die zu planenden Exit-Multiplikatoren gegenüber den Ursprungsplänen um 20 bis 30% je nach zukünftiger Zinssituation gefallen. Das allein rechnet viele Projekte schon tot. Gleichzeitig müssten die Zwischenfinanzierungen mit damals ca. 2% inzwischen reif für eine Anpassung mit 5 oder 6% werden, wenn überhaupt noch Finanzierungsangebote bestehen sollten. Wahrscheinlich muss auch deutlich Eigenkapital nachgelegt werden, das nur zweistellig zu beschaffen ist. Möglicherweise sind auch noch Umplanungen nötig. Die Bürowelt hat sich geändert – sowohl quantitativ als auch qualitativ. Gleichzeitig zeichnet sich das rechnerische Drama im Bestand hochwertiger Büro(türme) immer mehr ab. Zehn Jahre alte Gebäude erfüllen für viele Investoren und Highlevel-Mieter die ESG-Standards nicht mehr. Leerstände, vorgezogene Sanierungsaufwendungen oder brutale Mietnachlässe sind die logische Folge, die aber die Neubau- und Finanzierungsbegeisterung weiter bremst.
Bereits im Oktober 2023 rechneten wir Ihnen für das „Trianon“, eines der prominentesten Frankfurter Hochhäuser, für das in den 90er-Jahren noch 1,2 Mrd. D-Mark (ca. 610 Mio. Euro) bezahlt worden waren, einen rechnerischen Wert mit sehr viel Goodwill von 250 Mio. bis 300 Mio. Euro vor. In den letzten anderthalb Jahren seither hat sich an der Verkaufsfront nicht getan, von dem wir gehört hätten. Die Praxis-Modellrechnung von damals lässt sich mit den entsprechenden Lebenszyklus-Abstufungen auf alle Türme übertragen. Der Wert eines Grundstücks oder einer Sanierungsprojektentwicklung ist nun einmal das, was man am allerletzten Fertigstellungsende dafür bekommt abzüglich aller zwischenzeitlichen Kosten und einer notwendigen Risiko- und Gewinnmarge. Das lässt manche Sachverständigen-Berechnung mit Gutachterausschuss-Grundstücksvergangenheitswerten platzen.
Das spiegelt sich jetzt nach langer Phase des Gesundbetens in den Zahlen wider, wie der aktuelle „Development Monitor 2024“ von Bulwiengesa zeigt. Der Projektentwicklermarkt für Büros befindet sich weiter im dramatischen Abwärtstrend. Flächenrückgang sowie abnehmende Baustarts und weitere Verzögerungen belasten das Segment dauerhaft. Die Studie basiert auf der Auswertung von rd. 23.000 Projekten über alle Segmente, die zwischen 2021 und 2028 in Bau, in Planung oder fertiggestellt sind. Während im Peak im zweiten Quartal 2022 rund 1,1 Mio. qm neue Büroflächen in die Entwicklung gingen, betrug das Neuvolumen im vierten Quartal 2024 mit 350.000 qm nur noch rund ein Drittel (-68%). Die Gesamtfläche im Bürosegment sank gegenüber Vorjahr um 7%, im Vergleich zu 2022 sogar um 13,5% auf aktuell 31 Mio. qm. Am stärksten waren 2024 dabei die B-Städte betroffen, deren Rückgang um 12,6% am höchsten ausfällt.
Oliver Rohr, Bereichsleiter Büro und Gewerbe für Süd- und Westdeutschland bei Bulwiengesa, erwartet 2025 eine moderate Erholung des Marktes vor allem bei ESG-konformen Neubauflächen in Top-Lagen. Trotz der aktuellen Zurückhaltung gebe es Entwickler, die ohne Vorvermietung bauen, um vorbereitet zu sein, wenn der Markt wieder anzieht. Die Spitzenumsätze früherer Jahre bleiben jedoch außer Reichweite, Bestandsmaßnahmen werden eine Schlüsselrolle spielen.