Büromarkt – Trostlose Flaute
Die Konzerne warteten aber auf belastbare Informationen zur Funktionsfähigkeit und quantitativen Auswirkung des hybriden Arbeitens bzw. Homeoffice. Gleichzeitig liefen noch lange Mietverträge, da in knappen Zeiten Flächen „gesichert“ worden waren. Jetzt stabilisiert sich die Informationslage.
Bei Top-Flächen bleibt es wohl noch knapp und teuer. Der Druck auf den Rest erhöht sich. Nach einem schon ruhigen ersten Quartal sind die deutschen Büromärkten im zweiten Quartal regelrecht eingeschlafen. Die großen Makler bringen die üblichen Entschuldigungen mangelnder Großdeals, fehlender positiver Signale für dynamisches Wachstum, Unsicherheit und Vorsicht der Unternehmen sowie die Korrelation zwischen Konjunktur und Büronachfrage. BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) sieht das Marktmuster beinahe lehrbuchhaft wie in früheren wirtschaftlichen Schwächephasen. Hybrides Arbeiten komme on top. Der Stress im Bankensektor erreiche jetzt die Realwirtschaft, meint JLL-Deutschlandchef Konstantin Kortmann. Restriktivere Kreditbedingungen werden die Wirtschaft voraussichtlich länger belasten. Das führe zu einer weiteren Spreizung des Marktes. Gleichzeitig würden die Gesuche kleinteiliger.
Der Flächenumsatz im ersten Halbjahr summiert sich in den Top 7-Bürovermietungsmärkten im Durchschnitt aller von PLATOW ausgewerteten Maklerberichten von JLL, BNPPRE, Cushman & Wakefield (C&W), GPP und Savills auf ca. 1,1 Mio. qm und liegt damit wie auch viele Investmentmärkte bei einem Minus von 40% im Vorjahresvergleich und wohl auch fast 30% unter dem zehnjährigen Mittel. In der Tabelle haben wir zur besseren Erfassung der Trends die Zahlen der renommierten Maklerhäuser in Form von Durchschnittswerten zusammengefasst. Das zweite Quartal 2023 war das umsatzschwächste Quartal seit dem von der Finanzkrise geprägten Q2 2009.
Mit einem Umsatz von im Maklerdurchschnitt rund 253 200 qm behauptet sich Berlin an der Spitze der deutschen Büromärkte, gefolgt von München mit 235 517 qm und Hamburg mit 226 983 qm. Die Umsätze gingen flächendeckend zurück. Stuttgart (-70%), Köln (-63%) und Düsseldorf (-46%) traf es dramatisch. Lediglich Frankfurt hat sich mit -15% noch vergleichsweise wacker gehalten, wobei nach Ansicht von Blackolive auch in der Mainmetropole die „fetten Jahre“ vorbei sind. Die Anzahl der Abschlüsse erreicht im zweiten Quartal in den Top 5-Märkten von C&W mit 630 Verträgen den niedrigsten Wert seit Q2 2020, dem Beginn der Corona-Pandemie. Der Leerstand ist in den sieben Metropolen nur relativ gering angestiegen und liegt im Durchschnitt der untersuchten Makler bei aktuell 5,17 Mio. qm bzw. 5,3% (Vj.:4,7%).
Auch der Krisenindikator Untermietflächen verharrte laut JLL bei 834 000 qm oder 16% des Gesamtleerstands. Andererseits wird die Projektpipeline derzeit laufend nach unten korrigiert. In Summe wurde im ersten Halbjahr laut JLL mit knapp 660 000 qm Büro knapp ein Drittel weniger fertiggestellt als 2022. Für die zweite Jahreshälfte rechnet JLL aber mit einem Fertigstellungsvolumen von 825 000 qm, so dass Ende 2023 dann knapp 1,5 Mio. qm in der Statistik stehen werden. Deutlich nach oben gehen könnte es 2024, da sich bereits knapp 2 Mio. qm im Bau befinden. Davon entfallen aber mehr als 800 000 qm bzw. über 40% allein auf Berlin, das so die Probleme zu sich ziehen könnte, meint JLL. Die aktuell sinkenden Fertigstellungszahlen lassen aber zunächst noch die Spitzenmieten weiter steigen. Laut JLL liegen die Mietsteigerungen im Jahresvergleich zwischen 5% in Berlin und fast 27% in Düsseldorf. Im Maklerschnitt sind die Spitzenmieten in München mit 48,30 Euro am teuersten, gefolgt von Frankfurt (46,40 Euro) und Berlin (44,10 Euro).