Büros – Mietsteigerungen in allen europäischen Märkten
Weder steigende Energie- und Rohstoffpreise noch Inflation noch Ukraine-Krieg noch Zinswende bremsen aus Sicht von JLL die Büromärkte. Das Vertrauen von Unternehmen und Verbrauchern habe sich aber seit dem 24.2. in ganz Europa deutlich verschlechtert.
Dennoch begünstige die starke Nachfrage die Entwicklung der Spitzenmieten. So hat sich der gewichtete nominale Büro-Mietpreisindex von JLL stimmungsbedingt mit 0,5% gegenüber dem Vorquartal nur leicht verbessert. Dabei haben sich Premium-Büros deutlich besser entwickelt als schwächere Objekte. Mit 1,7% liegt das jährliche Plus der europäischen Büromieten aber noch immer deutlich unter dem Fünfjahresschnitt von 3,2%. Acht der 23 Index-Städte verzeichneten Mietzuwächse gegenüber dem Vorquartal. Dublin legte allein im Quartalsvergleich um 4,3% zu, Mailand um 3,3% und Stockholm um 2,4%. Schwächer tendierten Budapest mit -2% und Paris (-1,1%). In den meisten anderen europäischen Index-Städten blieben die Spitzenmieten unverändert.
Hela Hinrichs, Senior Director für EMEA Research & Strategy bei JLL, sieht die gestiegene Nachfrage bei gleichzeitig geringem Leerstand in den meisten Teilen Europas als Grund für einen weiteren Aufwärtstrend der Spitzenmieten. Für Top-Objekte würden in einigen Märkten sogar Mieten oberhalb der statistischen Spitzenmiete bezahlt. Das sei vor allem in prestigeträchtigen Teilmärkten, wie dem historischen Stadtzentrum von Mailand, der Fall. Es ist zu erwarten, dass der europäische Büroindex im Verlauf des Jahres weiter ansteigen werde, glaubt Hinrichs. Der Büroflächenumsatz lag im ersten Quartal mit 2,5 Mio. qm fast ein Drittel (+31%) über Vorjahr und nur 2,7% unter dem Fünfjahresschnitt. Zudem zeige sich viel Bewegung im Markt.
Es sei aber auch eine abwartende Haltung nach dem Kriegsausbruch festzustellen, analysiert Hinrichs. Sowohl Westeuropa (+25% gegenüber Vorjahr) als auch Osteuropa (+98%) zeigten ein deutliches Wachstum beim vierteljährlichen Flächenumsatz. Die Gewinnerstädte sind Dublin (+945%), Warschau (+167%), Madrid (+99%), London (+90%) und München (+89%). Luxemburg (-42%), Brüssel (-41%), Stockholm (-22%) und Utrecht (-21%) waren die größten Verlierer. Die Top 5-Städte in Deutschland erreichten, wie schon berichtet, einen Anstieg um 15% auf 705 000 qm.
Im ersten Quartal blieb der Leerstand von Büroflächen in Europa stabil bei 7,2%. Dieses Jahr könnte es aber Druck geben. In 11 der 23 Index-Städte stieg der Leerstand. Besonders betroffen davon waren Budapest (+60 Bp auf 9,8%) und Prag (+60 Bp auf 8,4%) sowie Dublin (+50 Bp auf 11,2%). In neun Städten ging das verfügbare Angebot an Büroflächen zurück. Insgesamt wurden in Europa Büro-Neubauten mit einer Fläche von 1,3 Mio. qm fertiggestellt (-14% zum Vorquartal, +9% gegenüber Vorjahr). Berlin (296 000 qm), Paris (241 000 qm), Mailand (147 000 qm) und London (142 000 qm) liegen vorne. Im Ausblick sieht Hinrichs negative Auswirkungen der Ukraine-Krise auf die Bautätigkeit. Arbeitskräftemangel und steigende Baukosten bremsen in ganz Europa. Russland und Ukraine sind wichtige Lieferanten von Baumaterialien.