Bulwiengesa sieht Hoffnungsschimmer für deutschen Immobilienmarkt
Die wirtschaftspolitische Unsicherheit lähmt auch den Immobilienmarkt. Darunter leidet vor allem der Büromarkt. Bulwiengesa sieht aber auch positive Signale für 2026.
Das zum Rat der Immobilienweisen des ZIA gehörende unabhängige Analysehaus Bulwiengesa hat die Immobilien-Herbstprognose veröffentlicht. Trotz Aufhellung bleibt die deutsche Wirtschaft weiterhin anfällig für externe Schocks. Die wirtschaftspolitische Unsicherheit habe auf einem Niveau, das sonst nur in Krisenzeiten zu beobachten sei, im internationalen Vergleich Höchststände erreicht. Bei den Prognosen für die Immobilienmärkte sieht Bulwiengesa den Büromarkt weiter im Krisenmodus. Die Leerstände steigen kurzfristig weiter und liegen 2025 im Mittel bei über 8% in den A-Städten. Der Markt zeige eine klare „Flight to Quality and Location“-Dynamik. Zentrale, energieeffiziente Flächen bleiben stark nachgefragt. Die Spitzenmieten in den A-Städten werden nach Schätzung von Bulwiengesa bis 2029 flächendeckend auf über 46 Euro/qm steigen.
Bei Wohnen zeigt sich weiter eine anhaltende Knappheit in den Metropolen. Die durchschnittlichen Mieten für Neubauwohnungen in den A-Städten steigen kontinuierlich und werden bis 2029 voraussichtlich mehr als 21 Euro/qm erreichen. Der Tiefpunkt bei den Baustarts ist zwar erreicht, jedoch bleiben die Fertigstellungszahlen deutlich unter dem Bedarf. In mehr als jedem zweiten Forward Deal sind mittlerweile geförderte Wohnungen enthalten. Family Offices, kommunale Wohnungsunternehmen und ausländische Investoren dominieren die Käuferseite. Die durchschnittlichen Multiplikatoren für Bestandsmehrfamilienhäuser steigen wieder leicht.
Logistikmarkt auf Richtungssuche
Im Einzelhandel herrscht verhaltener Optimismus. Der reale Einzelhandelsumsatz stieg im dritten Quartal um 1,6% im Vergleich zum Vorjahr. Während die Verbraucherstimmung volatil bleibe, kehre das Anmietinteresse an sehr guten Flächen in 1A-Lagen der Top-Städte zurück. Die Leerstandsquoten in den Highstreet-Lagen der A-Städte bleiben konstant. Nach fünf Jahren der Preis- und Mietkorrekturen stabilisieren sich die Spitzenmieten. Bis 2029 erwartet Bulwiengesa einen moderaten Anstieg um 4%.
Der Logistikmarkt befindet sich in einer Phase der Richtungssuche. Die Flächennachfrage zeigt mit einem Anstieg um 10 % auf 4,3 Mio. qm gegenüber dem Vorjahreszeitraum leichte Erholungstendenzen. Bremsend wirken die US-Zollpolitik und Unsicherheiten für die exportorientierte deutsche Wirtschaft.
Positive Signale
Trotz dieser Herausforderungen sieht Bulwiengesa positive Signale für die kommenden Monate. Ab 2026 würden Impulse aus dem Verteidigungssektor sichtbar. Asiatische Unternehmen intensivieren ihren Markteintritt in Deutschland und bringen neue Dynamik. Auf dem Transaktionsmarkt nimmt die Aktivität bei sich stabilisierenden Renditen zu.