Deutscher Büromarkt kommt nicht vom Fleck
Der Flächenumsatz an den Top 7-Bürovermietungsmärkten stagnierte im vergangenen Jahr. Doch zwei Metropolen stechen mit positiven Wachstumsraten hervor.
German Property Partners (GPP) preschen bei den turnusmäßigen Maklermeldungen, die sich inzwischen mit dem Versand abgesprochen haben, regelmäßig voran und liefern damit eine erste Indikation. Wir stellen dann nächste Woche die belastbaren Daten der großen Häuser zusammen, um eine konsistente Zeitreihe und damit mehr Aussagefähigkeit zu gewinnen. Der erste Blick auf das GPP-Zahlenwerk macht aber klar: Die Überraschungen bleiben aus. Der Attentismus des Stimmungslochs pendelt nur langsam und vereinzelt zurück. Davon profitierten aber nur Frankfurt und Köln. Der Rest gab sogar im Vorjahresvergleich nach. Wer aber ein zweistelliges Plus gegenüber dem noch sehr schwachen Vorjahr erwartete, wurde enttäuscht.
Die Umsätze in den Top 7-Büromärkten in 2024 hatten gegenüber dem Desaster von 2023 leicht angezogen, aber den 10-Jahresdurchschnitt um ein Viertel verfehlt. Bedenken Sie: Der Metropolen-Vermietungsmarkt ist nicht so volatil wie der Investmentmarkt. Mietverträge laufen unabhängig vom Zinsniveau aus und müssen verlängert oder neu abgeschlossenen werden. Natürlich gibt es konjunkturell und stimmungsabhängige Schwankungen im 30%-Bereich, aber eben nicht um 50 bis 80% wie bei Investments. Hinzu kommt aktuell die angestrebte Flächenverkleinerung im Gefolge von Homeoffice und die hohe KI-Verunsicherung für die Zukunftsplanung. Andererseits sind die Bürobeschäftigten ja noch da und müssen untergebracht werden.
Schwaches Schlussquartal
Zum Jahresende 2025 erreichte der Flächenumsatz an den Top 7-Bürovermietungsmärkten laut GPP das Niveau des Vorjahres (+1%). German Property Partners ist ein deutschlandweites Netzwerk mit Grossmann & Berger, Anteon, Greif & Contzen, blackolive und E & G. Insgesamt wurden rund 2,6 Mio. qm Bürofläche vermietet oder eigengenutzt. Dabei fiel das vierte Quartal mit rund 626.000 qm um 10% schwächer aus als 2024. Die Frankfurter Großvermietungen und die öffentliche Hand in Köln retteten die Gesamtstatistik.
Den deutlichsten Zuwachs um 59% auf rund 583.500 qm verzeichnete Frankfurt. In Köln registrierte GPP einen Anstieg um 14% auf rund 240.000 qm. An den übrigen Standorten, insbesondere in Stuttgart mit -24% auf 152.000 qm und Berlin mit -18% auf 473.000 qm gingen die Umsätze im Vorjahresvergleich zurück. Gleichzeitig blieb das Top 7-Ergebnis laut GPP-Sprecher Markus Müller nach wie vor unter dem langjährigen Durchschnitt.
Berlin mit höchstem Leerstandsanstieg
An allen Standorten erhöhte sich der Leerstand. Der Top 7-Leerstand lag mit rund 8,55 Mio. qm um 21% über dem Vorjahreswert. Entsprechend erhöhte sich die Top 7-Leerstandsquote um 1,49 Prozentpunkte auf 8,83%. Am schlimmsten traf es Berlin mit einer Leerstandssteigerung um sage und schreibe +43% auf rund 1,85 Mio. qm. Hamburg griff mit einer Zunahme um 28% auf rund 964.000 qm auch ziemlich daneben.
Die Spitzenmieten legten tendenziell um 10% in Düsseldorf (47,10 Euro) sowie 8% in Frankfurt (52,50 Euro) und München (57,50) zu. Bei den Durchschnittsmieten erfasste GPP für Frankfurt einen starken Zuwachs um 24% auf 31,50 Euro. Rückgänge verzeichneten Berlin mit -18% auf 25,45 Euro und Stuttgart mit -17% auf 18,50 Euro. Müller sieht für 2026 eine Fortsetzung der selektiven Marktdynamik. Top-Flächen bleiben gefragt. Die Lage bei Bestandsobjekten in weniger gefragten Lagen bleibt angespannt. Der Umsatz werde auf dem Niveau von 2025 stagnieren.