Deutscher Gewerbeimmobilienmarkt in früher Aufschwungphase

Auch in einer nicht mehr wachsenden Wirtschaft ist irgendwann der Tiefpunkt erreicht. Mietverträge laufen aus. Geld muss angelegt werden. Weltweit finden sich vielerorts noch Investitionsbedarf und Aufholpotenzial, das akzeptable Renditen verspricht. Der „RICS Global Commercial Property Sentiment“ sieht in der Zusammenfassung die globale Nutzernachfrage widerstandsfähig gegen die aktuelle makroökonomische Unsicherheit. Auch in Deutschland steigt der Anteil derer, die den Markt in einer frühen Aufschwungphase sehen. Der Index bleibt im zweiten Quartal unverändert. Der Nettosaldo der Nutzernachfrage verharrt weiterhin im positiven Bereich.

In Europa verschieben sich die Einschätzungen zur aktuellen Zyklusphase weiter in die positive Richtung. In Deutschland verbessert sich der Gesamtindex von -17 auf -12, wobei das Minuszeichen aus PLATOW-Sicht doch noch eher für „Unglück“ spricht. Die Investorenstimmung steigt von -13 auf -12. Die Mieterstimmung legt deutlich von -21 auf -11 zu. Die Kreditkonditionen drehen wieder ins Positive und steigen von -11 auf +25%. Die Kapitalwerterwartungen für die nächsten 12 Monate steigen über alle Assetklassen von -15 auf -2%. Auch die Mietwerterwartungen verbessern sich von -10 auf +2%. Büros steigen von -8 auf +6%.

Krise noch nicht vollständig abgehakt

Trotz Zolldiskussion bleiben die Indikatoren im aktuellen „RICS Global Commercial Property Monitor“ im Wesentlichen unverändert, so Susanne Eickermann-Riepe, Vorsitzende des RICS European World Regional Board. Regional betrachtet ist der CPSI weiterhin im Nahen Osten und in Afrika (MEA) am positivsten und erreicht +7 nach +10 im ersten Quartal. Erneut berichten die Teilnehmer aus den Vereinigten Arabischen Emiraten (VAE) am optimistischsten. In der Region Amerika ist die Stimmung knapp im positiven Bereich. Für Europa ergibt sich eine minimale Verbesserung. Asien-Pazifik sieht Indien positiv und China sowie Hongkong als Bremsklotz.

Wenn es Logistik nicht gäbe, könnte man sich die positive Achse der deutschen 12-Monatserwartungen sparen. Zudem beziehen sich die positiven Mieterwartungen auf Prime Office. Der deutsche RICS-Chef Jens Böhnlein sieht die deutsche Immobilienwirtschaft weiterhin in einer herausfordernden Phase. Der Markt sei noch nicht vollständig durch die Krise hindurch. Das Vorhandensein notleidender Kredite zeige, dass die Risiken im Finanzierungsumfeld weiterhin präsent seien. Umso wichtiger sei es, die sich bietenden Chancen konsequent zu identifizieren und die Opportunität der Preisspreizung zwischen Core und Non-Core mit Fokus auf qualitative und nachhaltige Immobilien zu nutzen. Die deutliche Verbesserung der Kapitalwerterwartungen für die nächsten 12 Monate über alle Assetklassen hinweg untermauere dabei das sich aufhellende Stimmungsbild, so Böhnlein.

Investorennachfrage weiterhin im negativen Bereich

Im Vorquartal gaben 30% der Befragten an, dass sich der Zyklus in einer frühen Aufschwungphase befindet, jetzt steigt der Wert auf 40%. 48% sehen den Tiefpunkt im Zyklus erreicht (Q1: 46%). Die Investorennachfrage über alle Assetklassen ist weiterhin im negativen Bereich. Der Nettosaldo der Mieternachfrage über alle Assetklassen steigt deutlich und erreicht im zweiten Quartal einen Wert von -7% nach -20% im ersten Quartal. Dabei stieg die Nutzernachfrage nach Büros von -18 auf -2%. Auch Industrieimmobilien stiegen von -9 auf -5%. Besonders bemerkenswert ist der Anstieg bei Einzelhandelsimmobilien von -32% auf -16%. Bei der Bewertung von Deutschland als Immobilieninvestitionsstandort schätzen ihn 43% (Q1: 50%) als teuer ein. Als angemessen beurteilen 46% die Preise (Q1: 39%).