Seit über 50 Jahren erfasst – erstmals 1975 – das Researchteam von Bulwiengesa den deutschen Immobilienmarkt. Der Bruch durch die Wiedervereinigung spielt heute kaum noch eine Rolle. Schließlich ging es in Westdeutschland bis 1990 mit Schwankungen um den Trend zumindest nominal immer bergauf. Allerdings warnte PLATOW schon damals vor einer Überinterpretation der nominalen Daten in einem 5%-Inflationsumfeld. Zudem war wohl auch die ex post Erfassung der immobilienwirtschaftlichen Entwicklung ab 1975 ein methodisches Abenteuer. Dennoch bildet der Bulwiengesa-Immobilienindex den eigenen Erfahrungshorizont des PLATOW-Immobilienteams am besten ab. Der jährlich ermittelte Index wird von der Bundesbank verwendet und wohl auch von anderen steuerfinanzierten Indices mit vermeintlicher Langfristerfahrung abgeschrieben. Nach den letzten eher trostlosen Jahren macht der Index 2025 wieder ein Häkchen nach oben. Allerdings kommt es auf die Differenzierung an.

Der Bulwiengesa-Gesamtimmobilienindex mit allen Assetklassen, insbesondere Wohnen und Gewerbe, verzeichnet im vergangenen Jahr eine Erholung mit einem nominalen Anstieg von 1,8%. Das bedeutet allerdings real immer noch einen Verlust. Anhaltend niedrige Fertigstellungszahlen, weiterhin hohe Baukosten und zögerliche Investitionsentscheidungen machten gewerblichen und privaten Akteuren allerdings weiterhin zu schaffen. Das sei ein fragiles Marktumfeld mit der Hoffnung auf weitere konjunkturelle Impulse, resümieren die Researcher. Insbesondere Projektentwicklern fehle die erforderliche Planungssicherheit. Laut dem Projektentwicklungsmonitor, der wenige Tage zuvor ebenfalls von Bulwiengesa erarbeitet wurde, dürften die aktuell noch historischen Tiefststände der Fertigstellungen ab 2027 wieder positive Trends zeigen.

Polarisierter Büromarkt

Schwach bleibt insbesondere der Büromarkt, der zu einer Seitwärtsbewegung des gewerblichen Sektors führt. Der Markt differenziere sich zunehmend aus. Damit bestätigt das Bulwiengesa-Zahlenwerk auch die Maklererkenntnisse. Während die Spitzenmieten stiegen, gerieten die Durchschnittsmieten und die Mieten in peripheren Lagen unter Druck. Der weiter steigende Leerstand konzentriert sich auf ältere Bestandsgebäude mit Qualitätsmängeln. Der Flächenumsatz ist leicht zurückgegangen. Es gebe eine klare Tendenz zu Anmietungen in höherwertigen Objekten Während das Neubauvolumen kontinuierlich sinkt, nehmen Umnutzungen zu gewerblichen Apartments und Hotels zu. Für 2025 wurde ein Anstieg der Büromieten in zentralen Lagen um 1,9% gemessen. Der werde – das ist gegenüber den Maklerberichten neu – von allen Städtekategorien getragen.

Nicht viel besser sieht es im Handel aus. Der stationäre Einzelhandel zeigte 2025 ein Umsatzplus von 1,5%. Der Online-Handel legte um 4% zu. Die Konsumenten bleiben skeptisch. Allerdings haben die Kundenfrequenzen in den Innenstädten wieder ihr Vor-Corona-Niveau erreicht. Das Neuvermietungsgeschäft in den Top-Einkaufslagen zieht merklich an. Dennoch sinken die Einzelhandelsspitzenmieten in 1a-Lagen weiter (-1,5%). In Neben- und Stadtteillagen sind die Rückgänge mit -0,8% moderater. Food-Retail mit Fachmärkten, Supermärkten und Discountern bleibt gefragt und steht im Investmentfokus der Anleger. Auch 2026 werde der Druck auf den stationären Handel anhalten.

Tiefpunkt bei Wohnungs-Baustarts erreicht

Den Wohnungsmarkt sieht Bulwiengesa nach dem abrupten Abbruch des Booms durch die Zinswende 2022/23 wieder deutlich im Plus und auch oberhalb der Inflationsrate.  Neubau- und Bestandsmieten legten um 3,7 bzw. 2,6% zu.  Das 5-Jahresmittel im Bereich Wohnen sinkt auf +2,3% p. a. Lediglich die Baulandpreise stagnieren mit +1,1% ähnlich wie im Vorjahr. Das dürfte aus PLATOW-Sicht jedoch der Statistik der nicht gemachten Verkäufe geschuldet sein. De facto dürften die Grundstückspreise als Residualgröße des in der Projektentwicklung Rechenbaren nach der groben Formel „Späterer Verkaufserlös abzüglich aller Kosten abzüglich notwendiger Risikomarge gleich maximaler Grundstückswert“ durch die Zinswende erheblich gesunken sein. Starke Grundstückseigentümer lassen dann die mit Eigenkapital finanzierten Grundstücke einfach liegen.

Insgesamt zeigt sich laut Bulwiengesa der Markt für Kaufimmobilien für Eigennutzer sowie Eigentumswohnungen für Kapitalanleger wieder leicht erholt. Bei zeitweise gesunkenen Baufinanzierungszinsen könnten wieder höhere Preise erzielt werden. Aufgrund der weiterhin starken Nachfrage nach Mietwohnungen stieg vor allem im zweiten Halbjahr das Transaktionsvolumen von institutionell geprägten Blockverkäufen. Grundsätzlich scheint der Tiefpunkt der Baustarts erreicht zu sein.