Entkopplung von Mieten und Kaufpreisen dreht zurück
Der Markt holt die Blasenpropheten ein. Während sich zinsinduziert bis 2022 die Preisentwicklung von der Mietentwicklung soweit gelöst hatte, dass auch das renommierte Institut empirica eine hohe Blasengefahr konstatierte, schließt sich die Schere jetzt wieder. Die Kaufpreise sind undramatisch zurückgegangen. Die Mieten steigen dagegen kräftig weiter. Damit hat die Blase deutlich an Kontur verloren und hängt nur noch schlaff über dem Boden. Vor der Zinswende im zweiten Quartal 2022 stiegen die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser auf immer neue Rekordniveaus. Das mögliche Platzen einer „Wohnungsblase“ wurde vergleichsweise pauschal diskutiert.
Bei den von der Zinsmathematik getriebenen Portfolio-Preisen implodierte die Bewertung insbesondere der sportlichen Bonitätstuner der Aktienszene tatsächlich deutlich. Wir rechneten im März 2023 Heißluft von durchaus 30% z. B. auch beim Marktführer vor. Das entsprach da auch der Börsenansicht. Die Hälfte der Bewertungsdifferenz wurde inzwischen in den Bilanzen eingeholt. Für PLATOW und viele Marktbeobachter ist aber das Ende der Fahnenstange noch nicht erreicht. Für uns fehlen noch 15%, die sich aber bei ausreichender Liquidität und steigenden Mieten in fünf Jahren aussitzen lassen. Im privaten Wohnungsbereich lief die Konsolidierung dagegen undramatischer. Jetzt wendet sich das Blatt, wie die aktuelle Untersuchung von Pekka Sagner und Michael Voigtländer vom IW Köln belegt.
Während die Kaufpreise in den sieben größten deutschen Städten seit 2022 im Mittel um 10,9% zurückgingen, stiegen die Mieten hier zeitgleich um durchschnittlich 11,5%. In den B-Städten lag das Verhältnis bei -7,6% bei den Kaufpreisen zu +10% bei den Mieten. Die Neuvertragsmieten in den A-Städten sind im Vergleich zum Vorjahr um rund 4,7% gestiegen, wie der „IW-Wohnindex“ für das vierte Quartal 2024 zeigt. Besonders groß war der Sprung in Berlin (+8,5%), Essen (+8,2%) und Frankfurt (+8%). 2024 veränderten sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Zweifamilienhäuser schon nur noch marginal. Summiert man die Entwicklung seit 2022 auf, weist unter den Top 7-Städten das ökonomisch und demografisch prosperiende Berlin mit einem Plus von 22,2% die mit Abstand höchste Mietdynamik auf. Zwischen 9% in Stuttgart und 12,4% in Frankfurt folgen die 3-Jahresummen der anderen Metropolen. Seit der Zinswende 2022 bis zum Jahr 2024 haben A-Städte mit -10,9% die stärksten Kaufpreisrückgänge verzeichnet. Die B-Städte folgten mit -7,6%.
Bei den Mieten lief es umgekehrt. A-Städte legten um 11,5% zu, B-Städte um +10,0%. Stuttgart mit -14% und München mit -12,7% waren die größten Verlierer. Berlin verzeichnete dagegen nur ein Minus von 6,6%. Das Investoreninteresse werde insbesondere in Märkten mit hoher Mietpreisdynamik wie Berlin, Leipzig oder Freiburg wieder anziehen, da sich die Renditeaussichten durch gesunkene Kaufpreise und steigende Mieten deutlich verbessert hätten und die Erschwinglichkeit von Wohneigentum zugenommen habe, so das IW.