Explodierende Betriebskosten treiben Büro-Gesamtmiete auf Rekordhoch
In den letzten fünf Jahren haben sich die Betriebskosten für Büroimmobilien fast verdoppelt. Das treibt die Gesamtmiete auf Rekordhoch. Doch nicht alle Kostenkomponenten sind fix.
Bulwiengesa und die Bauakademie zeigen in einer gemeinsamen Studie einen dramatischen Anstieg der Nebenkosten in deutschen Büromärkten auf. Trotz des oft genannten Drucks auf die Mieten unterhalb des Top-Segments erreiche die Gesamtmietbelastung Rekordniveau. Gleichzeitig navigieren die Büroimmobilienmärkte der deutschen Metropolen weiterhin durch unruhiges Fahrwasser, so Bulwiengesa. Die konjunkturellen Signale stünden auch für 2025 auf Stagnation. PLATOW verweist da unverändert seit drei Jahren speziell im Bürobereich auf die großen Wellen hin, von denen lediglich die Konjunktur zyklisch ist. Finanz-/Bewertungsmathematik, Künstliche Intelligenz, New Work/Homeoffice, Mietdruck bei steigenden Leerständen unterhalb des Top-Segmentes, Verlust volkswirtschaftlicher Wettbewerbsfähigkeit und die auch unter der neuen Regierung unverändert anstehenden ESG-Investitionsherausforderungen führen zu Niveautransformationen der Betrachtung oder Bewertung von Büroimmobilien.
Die aktuelle Hoffnung beruht aber lediglich auf der zyklischen Komponente der Konjunktur. Aber auch die lässt auf sich warten. Entsprechend bleibt die Nachfrage nach Büroflächen im Vergleich mit den Vor-Corona-Jahren weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau, relativiert auch Bulwiengesa jeden Optimismus.
Gestiegene Facility Service-Kosten
Besonders dramatisch sei die Entwicklung der Nebenkosten im Spitzensegment. Hier hätten sich die Betriebskosten in den vergangenen fünf Jahren nahezu verdoppelt. Der Anteil der Betriebskosten an den Gesamtkosten erhöhte sich von 2016 bis 2025 um ca. 6 Prozentpunkte auf bis zu 21% in der Spitze. Gleichzeitig habe sich die Entwicklung der Spitzenmiete von den üblichen Marktmechanismen abgekoppelt, ergänzt Alexander Fieback, Bereichsleiter Büro bei Bulwiengesa. Der New Work-Anspruch führe zu neuen Höchstwerten bei der Kaltmiete. Darauf sattele die Entwicklung bei den Betriebs- und Instandhaltungskosten noch einmal auf.
Als Haupttreiber der Kostensteigerungen identifiziert die Studie den sprunghaften Anstieg der Energiepreise infolge des Ukraine-Kriegs, die inflationsbedingte Lohn-Preis-Spirale bei personalintensiven Facility Services sowie deutlich erhöhte Versicherungsprämien. Seit 2023 hätten sich die gestiegenen Lohnkosten für personalintensive Services (Reinigung) zu einem neuen Treiber der Betriebskosten entwickelt. 48% der Betriebskosten entfallen auf Facility Services, 30% auf Ver- und Entsorgung und 22% auf die sonstigen Kosten. Andreas Kühne, Geschäftsführer Bauakademie, sieht etwa 60% der Kosten als Fixkosten. Aber immerhin 40% ließen sich durch intelligente Optimierung beeinflussen. 22% der Kosten seien durch gemeinsames Agieren von Vermieter und Betreiber optimierbar. 18% habe der Nutzer selbst in der Hand.
Kehrseite der Zertifizierung
Interessant sind die Ergebnisse der Studie zum Thema Zertifizierung. Zwei Drittel der in 2025 realisierten Büroflächen in A-Städten verfügen inzwischen über eine Gebäudezertifizierung. Das Problem ist: Zertifizierung führt nicht zu geringeren Kosten. Im Gegenteil: häufig verfügen zertifizierte Gebäude über Eigenschaften, die höhere Betriebskosten bedingen wie z. B. eine höhere Technisierung und damit einhergehende höhere Wartungskosten und Stromverbräuche.