Expo Real 2025 – „Messe des Machens“

Noch liegt das endgültige Zahlenwerk zu Besuchern und Ausstellern auf der Expo Real 2025 nicht vor. Doch überraschend großzügige Gastronomie- und Lounge-Flächen in guten Ecklagen lassen ebenso wie eine diesmal nicht genutzte Halle auf eine leichte Zurückhaltung der Investoren schließen. Im Gedränge vor Ort machte sich das am ersten Messetag aber nicht bemerkbar. Allerdings war da das Wetter dermaßen ekelhaft, dass Tausende von Messebesuchern, die sich sonst im Freien aufhalten, sich durch die Gänge wälzten. Am Dienstag schafften die Außenflächen dann Entlastung in den Messehallen. Auffällig war, dass die Klimatransformatoren, die im letzten „Noch-Ampel-Jahr“ 2024 gefühlt die Hälfte der Immobilienwirtschaft repräsentierten, diesmal kaum noch zu sehen waren.

Sachlich war die Stimmung geteilt. Wohnen ist weiter im Hype. Deutsche Hypo-Chef Frank Schrader sieht im PLATOW-Gespräch einen Trend „zu allem, was Betten hat“, also Hotel und Wohnen. Gerade die Sonderformen im Bereich Wohnen, wie Servicewohnen für Senioren, Studentenwohnungen oder Co-Living-Konzepte, findet Schrader besonders spannend, auch wenn es sich hierbei um Nischenmärkte handele, wie er betont. Insgesamt befinde sich der deutsche Immobilienmarkt in einer stabilen Seitwärtsbewegung. Die Preise hätten sich stabilisiert. Auch im Bereich der Risikovorsorge sei eine gewisse Entspannung festzustellen. Gleichzeitig sei die Situation an den europäischen Märkten teilweise schon deutlich besser, was auch an der stärkeren konjunkturellen Dynamik dieser Länder liege. Im Bürobereich sieht er vor allem Finanzierungschancen bei einer Vorvermietung von mindestens 50%, einem Eigenkapital von 30 bis 35% und Investments in Top-Lagen, die unabhängig von der Entwicklung der Künstlichen Intelligenz und deren Einfluss auf die Büromärkte langfristig nachgefragt sind.

Einhelliger Optimismus bei Wohnen

Nach Ansicht von BayernLB-Immobilienvorstand und vdp-Präsident Gero Bergmann spricht die gegenwärtige Marktverfassung nicht dafür, dass der nächste zyklische Aufschwung schnell vonstattengehen werde. Offene Fonds und Versorgungswerke fielen als Käufer nach wie vor weitgehend aus. Versicherungen und Family Offices seien ebenso wie internationale Investoren wieder aktiver. Karim Esch, CIO Union Investment, sieht sich im PLATOW-Gespräch inzwischen auch wieder verstärkt auf der Käuferseite. Speziell bei Wohnen gibt es positive Botschaften. Für die kommenden Jahre gebe es wenig Zweifel an der Nachfrageentwicklung. Im Background-Gespräch setzt Jürgen Leibfried, Gründer der Bauwert AG mit Jahrzehnten Erfahrung in der Wohnimmobilienentwicklung, auf eine hohe Eigenkapitalfinanzierung der Projekte und auf eine traditionelle Architektur, die zwar keine Preise gewinne, aber über Jahrzehnte zeitlos bleibe.

Patrik Fahrenkamp, CEO der Leipziger Stadtbau, resümiert: „Auf der Messe sieht man die Marktteilnehmer, die stabil aufgestellt sind. Wir erleben wieder orientierte Gesprächspartner, die positiv in die Zukunft schauen.“ Klaus Franken, Managing Partner bei Catella Project Management spricht von „MM – Messe des Machens. Was sich schon bei den Terminvereinbarungen im Vorfeld abzeichnete, bestätigten unsere Gespräche in München. Es wurde nur über konkrete Deals und anstehende Abschlüsse gesprochen, im 30-Minuten-Takt, von Sonntagabend bis Mittwochmittag. Es ist die Zeit des Anpackens. Wie die Stimmung und das Wetter war? Keine Ahnung, für Small-Talk war keine Zeit.“

Hubertz verspricht schnelle Bau-Turbo-Umsetzung

Prominentester Besucher der Messe war Bundesbauministerin Verena Hubertz. Auf ihrem ersten Messebesuch nach Amtsantritt nutzte sie die Zeit für Gespräche mit Verbänden, Vertretern der Gründerszene und der Immobilienbranche. Im Video-Gespräch mit Brigitte Mallmann-Bansa von der „Immobilien Zeitung“ fasste Hubertz ihre Eindrücke in allerdings eher üblichen politischen Wortschwämmen zusammen. Sie spüre Aufbruch. Dialog sei wichtig. So könne die Praxis in politische Entscheidungen einfließen. Das Problem aus PLATOW-Sicht ist nur, dass die Branche alle vier Jahre neu anfangen muss, Know-how in die Politik zu geben.

Die Umsetzung der angekündigten Maßnahmen werde kommen, beteuerte Hubertz. Das Bau-Turbo-Gesetz werde kurzfristig verabschiedet. Anfang des Jahres werde es eine umfassende Baugesetzbuchnovelle geben. Den Gesetzentwurf gibt es zwar schon im Ministerium. Aber der war dem „Ampel-Aus“ zum Opfer gefallen. Gespräche für die Rechtssicherheit für den Gebäude-Typ E liefen. Mehr „Schnellboot statt Dampfer“, gab Hubertz als Motto aus. Allerdings wird aus PLATOW-Sicht auch die Ministerin lernen müssen, dass Immobilienmathematik nicht ausgehebelt werden kann. Wenn der Motor im Leerlauf läuft, weil die Kupplung klemmt, hilft auch kein Turbolader. Der Blick in die regionalen Tageszeitungen macht jedem Standardleser deutlich, wie lange die Prozesse in den einzelnen Kommunen dauern. Den Bau-Turbo einer Bundesregierung interessiert dort niemand. In den Kommunen gilt es, die regionalen Befindlichkeiten in einen Kompromiss zu zwingen.

Aussitzen geht nicht mehr

Hinsichtlich der Zukunft der Immobilienwirtschaft in den kommenden Jahren wird auch von der Mehrzahl der Marktteilnehmer deutlich gemacht, dass die Zeit des Aussitzens abläuft. PLATOW verweist seit der Zinswende auf die verhängnisvolle Fristenkongruenz des oft gleichzeitigen Auslaufs von Mietverträgen und Finanzierungen, der verstärkt durch ESG-Herausforderungen oftmals keine rechenbare Lösung mehr ermöglicht.

Die regelmäßig im Zyklus aus der Mottenkiste geholte Umwandlung von Büros in Wohnen bleibt auf wenige Ausnahmefälle beschränkt. Schrader ist sogar bei der von uns genannten maximalen Eignung von 10% der Büroimmobilien zur Umwandlung in Wohnungen eher skeptisch. In der Regel sei dies nur über den Weg einer Insolvenz bzw. kompletten Abschreibung der Immobilie möglich. Bei der Präsentation zum Umgang mit Problemkrediten hofft Jean-Pierre Rudel von EY, dass die Immobilienfinanzierer in diesem Jahr Position beziehen, wie sie mit schwierigen Krediten umgehen wollen.

Finanzierer müssen Farbe bekennen

PLATOW hatte mehrfach auf den Reifeprozess der Stillhaltevereinbarungen hingewiesen, die jetzt nach zwei bis drei Jahren deutlich anfangen zu riechen. Nach EY-Beobachtung setzten Finanzierer bei Problemkrediten in den vergangenen Jahren ihre Hoffnung häufig auf eine Problemlösung durch Markterholung. Dafür läuft die Zeit nun ab. Der Markt hat einen inzwischen annähernd stabilen Boden bei Gewerbe gefunden. Auch die Zinssituation ist eher stabil. Damit ist auch für die EY klar, dass die Banken dies nicht noch weitere Jahre aussitzen können.

Wie PLATOW in seinem im Oktober erscheinenden Immobilien-Special deutlich macht, ist die Kombination aus 10-Jahres-Mietvertragsauslauf, Zinsbindung und ESG-Herausforderungen bei ab 2017 erworbenen Immobilien oft nicht lösbar. Die Frage ist lediglich, ob sich dies zu einer gefährlichen Welle auftürmt oder sich in einer Reihe periodischer Pleitemeldungen kleinerer Bestandshalter äußert. Rudel resümiert, dass in den Assetklassen Büro und Handel keine schnelle Erholung stattfinde. PLATOW wird in der kommenden Woche noch das dann endgültige Zahlenwerk einordnen und einen abschließenden Stimmungsbericht geben.

Wen treffen die Büro-Pleiten?

Die Büro-Krise ist noch längst nicht ausgestanden. Weitere Pleiten sind nahezu unausweichlich. Die großen Offenen Immobilienfonds, die sicherlich viele Probleme in ihren Beständen haben, können das aussitzen. Institutionelle Anleger wie Versorgungswerke mit vielleicht 5 bis 10% Immobilienquote können eine 20-prozentige Abschreibung verteilt über mehrere Jahre still abwickeln. Da wird es lediglich um einzelne Immobilien-Skandale gehen. Internationale Investoren wie die Koreaner, die sich auf eine weitgehende Vollabschreibung vorbereiten sollten, werden in Deutschland nicht intensiv beobachtet. Geschlossene Bürofonds machen Sorge. Hier trifft die „Fristenkongruenz“ mit ESG-Herausforderung auf oft volljährige Immobilien der B-Kategorie.