Expo Real – „Das Vertrauen kehrt langsam zurück“

Optimismus liegt in der DNA der Immobilienbranche – zumindest bei denjenigen, die von aktuellen Verwerfungen nicht betroffen sind. Das Maklergeschäft belebt sich am schnellsten. Auch nach Preiskorrekturen geht für Makler das Geschäft weiter. Nach einem nie gesehenen Komplettabsturz des Geschäftes folgen automatisch Erfolgsmeldungen mit hohen Steigerungsraten. Das Banken-Research beruht oft auf „gemachten Deals“ bzw. Finanzierungen. Das ist automatisch eine Positivauslese, in der qualitativ oder preislich nicht mehr marktgängige Immobilien nicht erfasst sind.

Kommende Woche startet die Expo Real (6.10. bis 8.10.), die derzeit oft als wichtigste Immobilienmesse Europas eingestuft wird. Mehr als 40.000 Teilnehmer werden in diesem Jahr erwartet. Auch PLATOW geht davon aus, dass die Teilnehmerzahl eher konstant sein wird. Im vergangenen Jahr hatten viele Besucher noch den Eindruck, die Mehrheit der Immobilienwirtschaft befasse sich mit ESG. Das Pferd könnte aber von der Politik inzwischen müde geritten sein. In der Kapitalanlage ist zumindest Ernüchterung eingekehrt.

Über 40.000 Teilnehmer erwartet

Auf Seiten der Aussteller dürfte es etwas ruhiger geworden sein. Zumindest eine gewohnte Halle bleibt leer. Das endgültige Zahlenwerk werden wir erst in zwei Wochen melden können. Hier schon einmal die Vergleichswerte des vergangenen Jahres. Die Schlussmeldung der Expo Real 2024 berichtet von 40.000 Teilnehmern aus 75 Ländern und Regionen sowie 1.778 Ausstellern aus 34 Ländern. Zur Einordnung: 2019, der letzten „normalen“ Expo Real vor Corona und dem Überfall auf die Ukraine, kamen 46.747 Teilnehmer aus 76 Ländern. Mehr als 2.190 Unternehmen aus 45 Ländern stellten damals aus.

Die spannende Frage ist, ob dieses Jahr die vierte Stufe des Erkenntnisweges der Branche erreicht wird. 2022 war von einer Verleugnung der Realität gezeichnet. Die Expo Real 2023 bezeichnete die „Immobilien Zeitung“ als „realitätsinduzierte Erkenntnis-Depression“. 2024 folgte als dritte Stufe die Differenzierung in Assetklassen und Player-Klassen. Da reichte die Bandbreite der Player vom erfahrenen Spieler mit „Zukunfts-Plan-B“ über Sportler des zinsinduzierten Hypes, denen das Draghi-Geschäftsmodell abhanden gekommen war, über Bewertungskünstler, deren Kapitalmarktfähigkeit durch prominente Red Book-Bewerter getunt wurde, bis hin zur Vielfalt der ESG-Player. 2025 könnte aus PLATOW-Sicht die beiden sich überschneiden Zyklen der zukünftigen Gewinner und der finalen Verlierer abzeichnen. Eine NPL-Welle sieht PLATOW aber eher nicht, da ein großer Teil der Wunden in den Portfolios der großen Kapitalsammelstellen abheilt.

Optimistisches Stimmungsbild

Der aktuelle Trendindex der Expo Real zeichnet, wie schon im vergangenen Jahr, ein überwiegend optimistisches Stimmungsbild. Die Herausforderungen bleiben aber erkennbar. Immerhin 44% der Befragten beurteilen die Lage am internationalen Immobilienmarkt „optimistisch“, 35% bezeichnen sie als „neutral“, lediglich 22% sind „zurückhaltend“. Die Teilnehmer der Expo Real-Umfrage sehen an der Spitze der vielen Herausforderungen die Zinspolitik und die politischen Rahmenbedingungen. Dies stuften jeweils 94% der Befragten als „sehr wichtig“ oder „wichtig“ ein. Mit 90% nur knapp dahinter rangieren die Themen „Konjunktur“ und „Bürokratie“ sowie „Kapitalverfügbarkeit“ (89%). Größter Wunsch ist „weniger Bürokratie“ (79% der Nennungen). Danach kommen „Verfügbarkeit von Kapital“ (64%), „Harmonisierung der gesetzlichen Rahmenbedingungen in Deutschland“ (47%) sowie „Transformation des Immobilienbestands“ (43%).

Bei den Assetklassen rangiert Wohnen mit 75% (2024: 70%) erneut an der Spitze vor Pflegeimmobilien (66%; 2024: 67%) und Datenzentren (63%; 2024: 61%). Logistik kann mit 47% immerhin noch knapp die Hälfte der Befragten überzeugen. Weiterhin zurückhaltend zeigen sich die Teilnehmer der Umfrage hingegen gegenüber den klassischen Assetklassen Hospitality, Büro sowie Handel, die jeweils nur knapp über 10% Nennungen erzielen konnten. Das größte Wachstumspotenzial trauen die Umfrageteilnehmer dabei unverändert den A-Lagen in B-Städten zu, gefolgt von B-Lagen in A-Städten und A-Lagen in A-Städten.

Aber noch kein Durchbruch

„Die Talsohle ist durchschritten, das Vertrauen kehrt langsam zurück. Zwar bleiben eine schwächelnde Konjunktur, Zinsumfeld, Politik und Bürokratie zentrale Herausforderungen, doch das insgesamt ausgewogene Stimmungsbild signalisiert einen Immobilienmarkt, der Schritt für Schritt zur Normalität zurückfindet. Diese Entwicklung ist ermutigend – nicht zuletzt für die Expo Real“, resümiert Messe München-Geschäftsführer Stefan Rummel. Ulrich Höller, ZIA-Vorstand und Chef der ABG Real Estate Group, sieht erste Signale der Erholung, aber noch keinen Durchbruch. Die Branche habe geprägt von Unsicherheit und Orientierungslosigkeit mehrere schwierige Jahre hinter sich. Aktuell gäbe es erste Aufhellungen. Finanzierungs- und Kapitalmarktzinsen stabilisierten sich. Viele internationale Investoren verfügen über erhebliche Mittel, stünden aber derzeit eher noch abwartend an der Seitenlinie. Der Branche fehle nach wie vor die notwendige Dynamik.