Finanzierungsindex Difi erholt sich zum Jahresstart
Die aktuelle Lage werde im Deutschen Immobilienfinanzierungsindex (Difi), der von JLL und dem Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) erhoben wird, nach wie vor pessimistischer eingeschätzt als die längerfristigen Zukunftsaussichten, resümiert JLL.
Die Stimmung unter den befragten deutschen Finanzierungsexperten habe sich aber zum Beginn des Jahres 2024 aufgehellt. Der Difi hat im ersten Quartal im Vergleich zum Vorquartal 25,5 Zähler gutgemacht und bleibt mit -12,8 Punkten negativ, liegt damit aber deutlich besser als am Tiefpunkt Ende 2022.
Quartalsweise wird die Lage am Kreditmarkt jeweils sechs Monate zurück und voraus bewertet. Der zukunftsorientierte Erwartungsindikator liegt nur noch minimal im Minus. Der Situationsindikator verbessert sich zwar, bleibt aber tiefrot. Die deutlich positivere Einschätzung der kommenden Monate beruhe vor allem auf den erwarteten Zinssenkungen der Notenbanken, so Jan Wedemeier (HWWI). Das könnte aus PLATOW-Sicht aber noch Stolperfallen beinhalten. Schließlich setzt nach den Energiekosteneskapaden erst jetzt die „normale“ Lohn-Preisspirale in der Kerninflation ein.
Alle betrachteten fünf Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Logistik, Wohnen und Hotel konnten zum Jahresbeginn Punkte hinzugewinnen. Das Wohnsegment legte am stärksten zu und ist jetzt die einzige Nutzungsart mit einer positiven Gesamtbewertung. Schlusslicht bleibt das Bürosegment. Es konnte sich zwar verbessern, bleibt aber weit abgeschlagen hinter den anderen Nutzungsarten zurück. Auffallend sei hier die besonders große Lücke zwischen der Bewertung der aktuellen Lage und der künftigen Entwicklung, kommentiert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.
Der Vermietungsstand von Büroimmobilien ist nach der Mikrolage für Finanzierer das zurzeit zweitwichtigste Kriterium bei der Kreditvergabe. Knapp dahinter folgen die Mieterbonität und die Bonität des Kreditnehmers. Vergleichsweise unbedeutende Faktoren sind die Homeoffice-Affinität des Mieters sowie die Branche des Mieters. Auch die Laufzeit der Finanzierung wird von den Fachleuten als eher nachrangig bewertet. Perspektivisch werde das Thema ESG-Zertifizierung an Bedeutung gewinnen und sich von aktuell Rang sieben auf den zweiten Platz schieben. Die Banken bleiben bei Bürofinanzierungen nach wie vor sehr vorsichtig. Das gilt für Bauprojekte und Bestand. Projektenwickler müssen deutlich mehr Eigenkapital zeigen. Businesspläne mit Mietsteigerungen werden in der Regel nicht unterstützt. Dieser en passant Passus ist für PLATOW interessant, da er unsere Skepsis hinsichtlich der Mietentwicklung stützt.