Das als Anlegerschutz-Modell entwickelte KAGB (Kapitalanlagegesezbuch) entlarvt sich selber. Vieles erfolgt mit Ansage. 2013, als das KAGB als große Chance für die Fondsindustrie gesehen wurde, und Immobilienfonds endlich zur „weißen Ware“ werden sollten, warnte PLATOW bereits vor Augenwischerei. Das KAGB sei Beschäftigungstherapie des vorauseilenden Gehorsams der Brüsseler AIF-Beschlüsse. Auslöser für die bahnbrechende Erkenntnis, eine gelenkte Kapitalanlage sei besser als eine freie Kapitalanlage war die Finanzkrise. Deren Verursacher bleiben nach wie vor weitgehend unreguliert, schrieben wir damals. Reguliert werden in Deutschland vor allem die Opfer der Finanzkrise wie z. B. die Offenen Immobilienfonds oder die Geschlossenen Fonds, die mit der Finanzkrise nun einmal absolut nicht das Geringste zu tun hatten. Es war klar, dass das KAGB gegen doloses Handeln keinen Schutz bietet. Monetär interessantes „copy and paste“, das Anwaltskanzleien in Anlehnung an Aktien- oder Anleiheprospekte in Serie den Initiatoren für ihre Prospekt-Textfriedhöfe anboten, entsprach nicht im Geringsten den meisten damaligen Prospekten der Fondsbranche.

Der früher als „Fondspapst“ bekannte Analyst Stefan Loipfinger schrieb unter dem Titel „Nebelkerze“, spätestens seit 2025 sei klar, dass die BaFin-Überwachung kaum Schutz biete. Zwar könnten Anbieter mit dem Geld der Anleger nicht einfach in die Karibik verschwinden. Doch was nütze das, wenn Gebührenschneidereien, erlaubte Interessenkonflikte, teils unkontrollierte Mehrschichtstrukturen oder andere „legale“ Tricks dafür sorgen, dass das oft als Altersvorsorge investierte Vermögen am Ende zu erheblichen Teilen vernichtet werde.

Lange Liste abschreckender Beispiele

Als Beispiel führt Loipfinger die Project Gruppe an, die als besonders konservativ auf Fremdkapital verzichtete. De facto ersetzten Anzahlungen von Wohnungskäufern Kredite. Gleichzeitig lief im Hintergrund ein Cash-Pooling zwischen zahlreichen Projekten und Fonds ab – eigentlich ein Unding bei Treuhandvermögen. Rückflüsse eines Fonds finanzierten den nächsten. Bauzeiten wurden selbst in Boomjahren verfehlt. Als der Wohnungsmarkt ab 2022 abstürzte, brach das System zusammen. Die Liquiditätsplanung war von Anfang an illusionär.

Auch die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien sammelte über regulierte Strukturen Milliarden ein. Finanzierungen waren nicht laufzeitenkongruent. Insolvenzen schlugen bis auf die Fondsebene durch. Die Pleite der IMMAC Holding wurde als isoliertes Problem der Holding dargestellt. Analysen zahlreicher Fondsabschlüsse zeigen jedoch strukturelle Schwächen: Bürgschaften, Platzierungsprobleme, Betreiber- und Baurisiken. Testierte Jahresabschlüsse wiesen laut Loipfinger auffällig viele Rechenfehler auf. Bei hep solar wurden Nachrangdarlehen nicht bedient. Die Bilanz wurde durch, so Loipfinger, fragwürdige Verkäufe stabilisiert. Fondsabschlüsse kommen verspätet.

Noch „weißer“ als Geschlossene Publikums-AIFs sollen Offene Immobilienfonds sein. Insbesondere Sparkassen und Genossenschaftsbanken verkauften diese Produkte als mündelsichere Portfoliobausteine. Risikoindikatoren von 1 oder 2 auf einer Siebener-Skala suggerieren eine Scheinsicherheit, die durch geglättete Gutachterbewertungen künstlich erzeugt werde, so Loipfinger. Inzwischen wurden prominente Wertkorrekturen bekannt. Seit zwei Jahren flüchten die Anleger. Mit Wertgrund musste aufgrund von Liquiditätsabflüssen kürzlich der erste Offene Immobilienfonds schließen.

Undurchsichtige Nachrangstrukturen

Weitere Beispiele sind laut Loipfinger One Group/Soravia, deren mehrstufige Nachrangstrukturen dazu führten, dass Anlegergelder über mehrere Ebenen flossen. Offiziell fehlendes Geld könnte bilanziell teilweise noch vorhanden sein. Gleichzeitig wurden Mittel offenbar in völlig andere Bereiche als versprochen gelenkt. Erste Urteile deuten auf umfangreiche Haftungswellen hin. Ein besonders drastischer Fall sie die DEGAG Gruppe. Hochglanz-Selbstdarstellung traf auf massive wirtschaftliche Probleme. Anleger, Käufer und Mieter wurden geschädigt. Vermögen soll in ausländischen Strukturen geparkt sein. Warnsignale waren laut Kritikern lange sichtbar.

Bei der ThomasLloyd Group seien über Jahre hohe Provisionen mit veralteten Prospekten kombiniert worden, so Loipfinger. Die Kommunikation über angebliche Fortschritte bei Projekten verstummte schließlich. Auch hier zeige sich, dass Regulierung weder wirtschaftlichen Erfolg noch ehrliche Risikodarstellung garantiere. Schwarmfinanzierungen seien ein besonders eklatantes Beispiel verfehlter Regulierungspolitik, die besonders riskante Nachrangfinanzierungen bei kleineren Projekten weitgehend in der Prospektpflicht einschränkte. Viele Hundert Crowdfundings seien inzwischen leistungsgestört oder insolvent. Hunderte Mio. Euro Anlegergelder seien gebunden oder verloren. Plattformen kämpfen ums Überleben. Selbst große Namen wie Exporo stünden unter Druck. Vertrauen sei massiv zerstört.

Loipfingers Fazit

Das KAGB verhindere zwar grobe Flucht mit Anlegergeldern. Es verhindere aber nicht systematische Fehlkonstruktionen, überzogene Kosten, riskante Finanzierungen oder intransparente Strukturen. Regulierung werde zum formalen Gütesiegel, das Sicherheit suggeriere, wo wirtschaftlich keine sei. 2025 sei ein Jahr der Enttarnung. Viele Modelle funktionierten nur im Dauerboom. Die Aufsicht prüfte Formalien. Wirtschaftliche Substanz, Liquiditätslogik und Interessenkonflikte blieben oft zweitrangig. Die bittere Erkenntnis sei, weiß reguliert heißt nicht automatisch sicher investiert.