Frankfurter Büromarkt im Rekordrausch
Beflügelt von neun Großdeals stieg der Flächenumsatz auf dem Frankfurter Büromarkt 2025 um 61%. Das trieb auch die Mieten. Aber es gibt auch eine Schattenseite.
Der Nachholeffekt schlägt zu. Der Frankfurter Büromarkt hat sich laut blackolive 2025 trotz fehlender Abschlüsse über 10.000 qm im vierten Quartal zu einem Flächenumsatz auf dem Niveau von 2019 aufgeschwungen. Demnach stieg der Flächenumsatz um 61% auf 583.500 qm. Die größeren Anmietungen im Schlussquartal erfolgten in Refurbishments. Jack Wolfskin mietete rund 6.000 qm im „Mergenthaler“ in Eschborn. Deloitte expandiert mit ebenfalls 6.000 qm im „RAW“ in der ehemaligen Deutsche Bahn-Zentrale im Europaviertel.
Der Mietvertrag der ING Deutschland im Hafenpark über 32.000 qm und die Anmietung von Sanofi-Aventis im Industriepark Höchst erfolgten ebenfalls in hochwertigen modernen Projekten in Lagen außerhalb des Central Business Districts (CBD), so blackolive Frankfurt-Geschäftsführer Kevin Nguyen. Die schon erfolgten großen Anmietungen der Commerzbank im „Central Business Tower“ über 73.000 qm und der KPMG im „Park Tower“ und „Opernturm“ mit in Summe über 33.000 qm sowie die Entscheidung von White & Case für rund 10.000 qm im „Central Parx“ hatten schon im Jahresverlauf die großen verfügbaren Projekt- und Premiumflächen absorbiert.
Neun Großdeals
Die Flächenklasse größer 10.000 qm war mit neun Deals für ein gutes Drittel des Gesamtumsatzes verantwortlich. Finanzdienstleister blieben mit annähernd 30% Anteil die größte Mieterbranche, gefolgt von Beratern mit rund 19% und der öffentlichen Hand mit 10%. Neuanmietungen in Top-Objekten sind zwar teurer, fallen aber meist auch kleiner aus als die bisherigen Flächen. Öffentliche Verwaltungen und Verbände schlossen mit rund 23 Deals zwar kaum mehr Verträge ab als im Jahr 2024, aber fast doppelt so viel Fläche wie im Vorjahr. Das rettet zwar den Vermietungsmarkt, macht jedoch aus volkswirtschaftlicher Sicht nachdenklich. Aus Maklersicht sind öffentliche Vermietungen ein Erfolg. Aus wirtschaftlicher Sicht wirft es Fragen auf, wenn die private Wirtschaft, die am langen Ende über Steuern den öffentlichen Bereich trägt, zurückhaltend bleibt.
Spitzenmiete steigt kräftig
Die Mieten haben sich im Jahresverlauf deutlich erhöht. Die Spitzenmiete stieg laut blackolive um 4,50 Euro auf 52,50 Euro. Bedenken Sie dabei, dass dies gerade der nominalen Spitzenmiete des Jahres 2000 oder auch der frühen 90er-Jahre entspricht. Inflation ist dabei nicht berücksichtigt. Bei positiver Betrachtungsweise macht das klar, dass deutsche Spitzenmieten recht niedrig sind und im Vergleich zu früher durchaus nach Belastungspotenzial aufzeigen. Damals besaß Deutschland allerdings eine expansive Volkswirtschaft. Die Durchschnittsmiete machte durch großvolumige Abschlüsse im Bankenviertel einen Sprung um 6 Euro und lag zum Jahresende bei 31,50 Euro. Der Anstieg der Spitzenmiete sei durch die Verknappung von Flächen im Premium-Segment bei gleichzeitig anhaltend hoher Nachfrage zu erklären. Der Wunsch nach Nachhaltigkeit spiele dabei ebenso eine Rolle wie die Lage und Einrichtung der Arbeitsplätze. Das werde sich 2026 nicht wiederholen. Insofern würden die Spitzen- und Durchschnittsmieten wieder etwas auseinanderdriften, prognostiziert Nguyen.
Der Leerstand steigt jetzt zwar langsamer, hat sich aber um gut 100.000 qm auf rund 1,52 Mio. qm erhöht. Die Leerstandsquote stieg von 12 auf 13%. In Eschborn und im Bankenviertel nahm der Leerstand um rund 15% zu. Trotz der sehr guten Vermietungsleistung in der Bankenlage werden auch hier vermehrt (kleinere) Flächen freigezogen. Das Fertigstellungsvolumen hat mit gut 56.000 qm im abgelaufenen Jahr 2025 den tiefsten Punkt seit 2008 erreicht. Durch Verzögerungen würden 2026 jedoch rund 115.000 qm fertig. Davon seien 60% belegt.
2026 geringerer Flächenumsatz erwartet
Im Ausblick rechnet blackolive für das Jahr 2026 mit einem geringeren Flächenumsatz von rund 450.000 qm. Der Leerstand werde weiter steigen. Allerdings stünden 5% Leerstand im Westend über 30% Leerstand im Offenbacher Kaiserlei gegenüber. Die Durchschnittsmiete habe ihren Zenit wohl erreicht und werde sich 2026 eher rückläufig entwickeln. Viele ältere Objekte müssten fit für die Zukunft gemacht werden, mahnt Nguyen. Abgänge vom Leerstands-Bestand durch Umnutzung, Sanierung oder Abriss-Neubau würden auch in Zukunft eine wichtige Rolle spielen.