Gewerbeimmobilienmarkt kommt nicht in Schwung
Das Transaktionsvolumen von Gewerbeimmobilien und großen Wohnobjekten in Deutschland verharrt im Tal: Im Startquartal wechselten Immobilien im Wert von 6,9 Mrd. Euro den Eigentümer und damit 3% weniger als zum Auftakt des Vorjahres, wie Savills in einem neuen Dashboard festhält. Allerdings zeigt sich für eine Zeitspanne von zwölf Monaten ein Zuwachs von 12% auf insgesamt 34,6 Mrd. Euro. Die Analysten zählen Transaktionen von Gewerbeimmobilien sowie Transaktionen mit jeweils mindestens 50 Wohneinheiten.
Für die kommenden Monate erwartet Savills eine leichte Belebung des Transaktionsvolumens. Denn die Zahl der absehbaren oder bereits laufenden Verkaufsprozesse sei in diesem Jahr spürbar gestiegen. Damit zeichnet sich nach dem großen Einbruch eine Normalisierung ab.
Büroobjekte kaum gefragt
Der Handel mit Büroimmobilien sei aber nach wie vor gering, schreibt Savills. In den vergangenen zwölf Monaten verzeichneten die Experten ein Transaktionsvolumen von 4,7 Mrd. Euro und damit 13% weniger als im Vorjahr. Gefragt waren vor allem Wohnimmobilien (plus 39% auf 9,8 Mrd. Euro), gefolgt von Industrie- und Logistikimmobilien (plus 4% auf 6,7 Mrd. Euro) und Einzelhandelsimmobilien (minus 1% auf 5,6 Mrd. Euro).
Bei Büros bleibe zudem das Investoreninteresse begrenzt. Das zeigt die Entwicklung der Renditen über die vergangenen zehn Jahre. Hier sind die Ankaufsrenditen für Büroimmobilien durch die Zinswende von 2,6% auf 4,4% gestiegen. Umgekehrt sind somit die Multiplikatoren für Topobjekte vom 38-Fachen der Nettojahresmiete (ohne Erwerbskosten) auf das 23-Fache gefallen. Einen Rückgang der Multiplikatoren um 25% bis 40% hatte PLATOW bereits im Jahr 2022 prognostiziert.
Die großen Maklerhäuser verzeichnen nun einen Rückgang der Multiplikatoren um 30% und 60%, weil zum Beispiel noch ESG-Probleme hinzukommen. Steigende Mieten im Topsegment mindern hingegen die Verluste. Die Preisfindung dauerte annähernd 18 Monate – zwar können die Verkäufer kalkulieren, doch ein Verkauf zu rechnerischen Multiplikatoren wäre oft dem Hissen einer weißen Fahne vor dem Objekt gleichgekommen.
Wenn der Abschluss missglückt
Längst nicht jeder Verkaufsprozess werde in einem Abschluss münden, prognostiziert Savills. Doch zugleich erhöhe der jüngste Anstieg der langfristigen Zinsen den Druck auf Verkäufer, vor allem bei fremdfinanzierten Objekten. Ein deutlicher Anstieg des Transaktionsvolumens sei aber nur bei einer „refinanzierungsgetriebenen Verkaufswelle“ zu erwarten – das ist ein freundlicher Ausdruck für Verkaufszwang durch Finanzierungsnot. Savills stuft dieses Szenario als eher unwahrscheinlich ein.
Die Anpassung scheint aber geschafft zu sein. Das Erreichen der Talsohle ist positiv. Doch zugleich besteht vorerst wenig Hoffnung auf erneut schnell steigende Bewertungen. In den ersten drei Monaten des laufenden Jahres blieben die Spitzenrenditen bei allen Nutzungsarten unverändert und lagen zwischen 3,6% für Mehrfamilienhäuser und 5,8% für Einkaufszentren. Bei den Spitzenrenditen werde sich nur noch wenig bewegen, erwartet Savills. Jenseits des Spitzensegments spräche die Gemengelage aber für weitere Renditeanstiege bzw. fallende Multiplikatoren. Aus unserer Sicht sind viele zum Verkauf stehenden Immobilien in den vergangenen Jahren mit Blick auf Technik, Regulatorik und Mietverträgen vermutlich nicht attraktiver geworden.
Projektentwicklung schwierig
Die steigende Preisdifferenz zwischen Spitzenobjekten und dem restlichen Bestand mache dafür Projektentwicklungen attraktiv. Die Neubau-Pipeline laufe gleichwohl nutzungsartenübergreifend leer, wie Savills festhält. PLATOW hört von Developern hingegen von einer Zurückhaltung der Banken. Vieles lässt sich auch nicht rechnen. Demgegenüber beobachtet Savills eine steigende Zahl von Investoren, die Investmentansätze wie eine Aufwertung, Repositionierung oder gar Umnutzung interessant finden. Damit zeigt sich Savills etwas zweckoptimistisch, weil auch Verkäufer in diesen Szenarien Opfer bringen müssen. Die Bürokrise jedenfalls ist vermutlich noch nicht vorbei.