„Historisch guter Zeitpunkt für Büro-Neubau“

Gegen den Trend hat Catella Project Management vor wenigen Wochen den Neubau des „Kö-Tower“ an der Düsseldorfer Königsallee gestartet. Nahezu gleichzeitig berichtete Bulwiengesa, dass die Baustarts bei Büros um über zwei Drittel zurückgegangen sind. Unsere Backgroundgespräche der vergangenen Monate bestätigten die schwierige Rechenbarkeit von Büroimmobilien in der von PLATOW seit fast drei Jahren aufgezeigten Gemengelage zögernder institutioneller Investoren, zurückhaltender Mieter, steigender Zinsen, sinkender Multiplikatoren, hoher Baukosten, konjunktureller Unsicherheit durch zunehmenden Verlust der relativen Wettbewerbsfähigkeit, unsicherer Langfristperspektiven durch Homeoffice und KI sowie ESG-Herausforderungen im Bürobestand. Das Einzige, was derzeit an Altplanungen bei Büros noch aufgeht, ist die Mietentwicklung für erstklassige Neubauten und Top-Sanierungen. Wir sprachen mit Catella-Geschäftsführer Klaus Franken über die Perspektiven und die Finanzierung des prominenten Neubaus.

Franken sieht entgegen der aktuell gedrückten Investitionslaune einen historisch guten Zeitpunkt, mit einem Bau zu beginnen. Es sei bestes Timing, jetzt zu starten und fertig zu werden, wenn nichts Neues mehr an den Markt kommt, das den hohen Ansprüchen der Mieter gerecht wird. Allerdings sei dies kein „weiter so“, sondern veränderte Rahmenbedingungen erfordern völlig neu definierte Projektansätze. Man müsse sich schon etwas einfallen lassen und zupackend agieren, so Franken. Die Stimmung sei derzeit schlechter als die Lage. Es gebe eine Zweiteilung des Büromarktes. Natürlich drücken Pleiten und die Probleme der Offenen Immobilienfonds auf das Gemüt. Aber das sei absehbar gewesen und Folge der vorherigen Marktsituation. Dagegen helfe kein Klagen, sondern Kreativität. Mit den alten Rezepten und dem Blick auf einen schnellen Exit gehe das nicht. Der Markt biete jetzt Chancen für diejenigen, die nicht mit „Altlasten“ aus der vorherigen Marktphase belastet seien und die sich für nachhaltige Investments stark machen. Die unvermeidliche Marktbereinigung sei schlimm für die Betroffenen, aber für den Markt ein ganz normaler Vorgang.

Qualität und Attraktivität für Mieter im Fokus

Gemeinsam mit einem Joint Venture Partner, einem Versorgungswerk, sei die Philosophie nicht auf Exit, sondern auf den künftigen Mietertrag ausgerichtet. Jetzt stehe wieder Qualität und Attraktivität für die Mieter im Fokus. Konkret heißt das für Catella die Einhaltung von vier Aspekten. Erstens sei das Projekt ganz klassisch mit Eigen- und Fremdfinanzierung ohne Mezzanine oder anderem teuren Eigenkapitalersatz durchfinanziert. Zweitens kalkuliere Catella nicht mit Exits oder Schönwettermodellen für die Banken. Drittens läge man mit dem jetzigen Baustart ideal im nächsten Zyklus und verfüge über ein rares Gut. Viertens stimme die Qualität mit Lage im CBD, ausgefeiltem Konzept und Flexibilität der Mietflächen. Das sichere dem „KöTower“ eine jederzeitige Vermietbarkeit und starke Ertragskraft.

PLATOW wies vor dem Hintergrund des beginnenden Sanierungsbooms darauf hin, dass der Kö-Tower ursprünglich gleichfalls nur saniert werden sollte. Angesichts der gebundenen „grauen Energie“ sei Abriss eigentlich nicht mehr zeitgemäß. Das bestätigt auch Franken, aber der Teufel stecke im Detail. Mit eingeschränkter Tragfähigkeit der dünnen Decken und nicht zulässiger lichter Höhe zur Einhaltung der Arbeitsstättenrichtlinie habe es keine andere Option gegeben. Außerdem mache man keinen Abriss, sondern einen sortenreinen Rückbau. Sogar der Beton wird wieder verwendet. Der „Kö-Tower“ soll DGNB-Platin-Standard erfüllen.

Büros als Ort für Kommunikation

USP sei aber die Ausrichtung auf die qualitative Nachfrage, so Franken. Es gebe schon lange nicht mehr die Trennung von Arbeit und Freizeit. Niemand frage mehr nach Schreibtischen, wenn er nach Büroflächen suche. Das Büro müsse attraktiv sein für Kommunikation, Wohlbefinden und alle Lebensfunktionen. Schon die Lobby des „Kö-Towers“ zeige keinen kalten Marmor, sondern das Ambiente eines 5-Sterne-Hotels. Jede noch so kleine Mieteinheit habe einen Balkon oder eine Terrasse. Der „Kö-Tower“ ist ein Ort der Kommunikation mit Kolleginnen und Kunden. Das Team möchte mitten in der Stadt sein, einen Cappuccino trinken oder Geschäftspartnern von der Dachterrasse ganz Düsseldorf und den Rhein zeigen.  Ziel sei natürlich auch beim „Kö-Tower“, ein architektonisches Highlight zu schaffen (dafür steht RKW Architektur), aber Nutzwert und Nachhaltigkeit seien wichtiger als das Äußere. Es werde mehr als 200 verschiedene Pflanzenarten an der Fassade geben und mehrere tausend Quadratmeter Photovoltaik. Zudem sind große Dachterrassen vorgesehen. Als „Social Return“ seien ca. 10% des Grundstücks freigegeben für Außengastronomie, Begrünung und Aufenthaltsqualität. Nicht die Optik oder die größte Lobby sichere das Büroinvestment, sondern nur die monatlichen Mieteinnahmen. „Wir müssen für die Menschen passende Räume schaffen“, ist Franken überzeugt.

Mit Blick auf die Schwierigkeiten, mit denen viele Bürotürme vor geändertem Umfeld konfrontiert sind, sieht Franken durchaus Rückbaunotwendigkeiten auch bei recht jungen Gebäuden, wenn die Objekte nicht an den Bedürfnissen der Menschen orientiert seien. Das Büro werde immer Bestand haben, denn Menschen müssten zusammenkommen. Dafür bedarf es geeigneter, attraktiver Orte. Allerdings werde insgesamt am Markt weniger Fläche benötigt. Außerhalb des CBD werde es echt schwierig, Rentabilität und Zukunftsfähigkeit zu sichern. Leider entspreche der größte Teil des Bestandes und sogar etliche Neubauten nicht den Ansprüchen der heutigen Lebenswelt. „Nine to five“ sei ebenso „out“ wie Single-Tenant-Kästen in der Peripherie. Der Büromarkt erfahre eine Revolution und eine beachtliche Spaltung. Einerseits gebe es erhebliche Wertverluste und Leerstände. Andererseits zeige das nachgefragte Segment steigende Mieten und Wertsteigerung. Ziel sei, dass der „Kö-Tower garantiert jeden aus dem Homeoffice hole“, verspricht Franken.