Hotels – Portfolio-Deals prägen Investmentmarkt

Der deutsche Hotelinvestmentmarkt erreichte in den ersten drei Quartalen 2025 laut CBRE ein Transaktionsvolumen von 1,5 Mrd. Euro. Das entspricht einem Plus von 50% im Vorjahresvergleich. Colliers kommt auf einen Anstieg um 44% auf 1,3 Mrd. Euro. Allein auf das dritte Quartal entfielen im CBRE-Zahlenwerk 550 Mio. Euro (+7%).  Die Brutto-Spitzenrendite blieb weiterhin stabil bei 5,25% bzw. der 19-fachen Jahresmiete. Colliers sieht die solidesten, ESG-tauglichen Core-Produkte bei einem Faktor von 21,5 bzw. einer Rendite von 4,7% bei einer Bandbreite von 4,7 bis 5,5% für gute Objekte. Wie nicht anders zu erwarten, sehen die Makler direkt den Beginn des neuen Immobilienzyklus. Bei einer Drittelung der Umsätze gegenüber 2019 dürfte hier der Basiseffekt in Verbindung mit guten Übernachtungszahlen ein gewichtiges Wort mitgesprochen haben.

Die in den ersten sieben Monaten des Jahres 2025 erfassten Übernachtungszahlen liegen mit einem minimalen Rückgang um 0,2% praktisch auf dem Rekordniveau des Vorjahres, das von zahlreichen Großveranstaltungen wie der Fußball-EM profitierte. Allerdings seien die inflationsbereinigten, durchschnittlichen Zimmerraten in vielen Hotelmärkten in diesem Jahr bislang nicht weiter gestiegen.

Mehr Großdeals

Die aktivste Käufergruppe im bisherigen Jahresverlauf waren mit einem Anteil von 27% eigenkapitalstarke Eigenbetreiber, die rund 409 Mio. Euro investierten. Sie investierten vor allem in betreiberfreie Objekte, um ihre Expansion voranzutreiben. Immobiliengesellschaften folgten mit 283 Mio. Euro (19%) und Privatinvestoren mit 241 Mio. Euro (16%). Der Anteil ausländischer Käufer stieg mit 63% auf den höchsten Stand der vergangenen 10 Jahre. Value-Add blieb auch im laufenden Jahr die dominierende Anlagestrategie (44%). Das Core-Segment kam auf 25% Anteil.

57% des Hotel-Gesamtvolumens entfiel auf die Top 7-Märkte. Berlin liegt mit 322 Mio. Euro und anteiligen 22% des Gesamtvolumens vor München mit 276 Mio. Euro und 18% Anteil. Köln folgt mit 11% bzw. 165 Mio. Euro. Der Trend zu größeren Transaktionen setzte sich weiter fort. In den ersten drei Quartalen wurden bereits 11 Deals (Vj.: 5) mit einem Volumen von jeweils mehr als 50 Mio. Euro verzeichnet. Dadurch stieg die durchschnittliche Losgröße um 61% auf 26,7 Mio. Euro. Für das Gesamtjahr 2025 erwartet CBRE ein Investitionsvolumen von gut 2 Mrd. Euro.