IMMAC-Pleite droht zum Fanal für Immobilienfonds zu werden

Mit der Insolvenz der IMMAC Holding kullert eine über wohl 20 Jahre glänzende Perle der Fondswirtschaft vom Spieltisch. Der Marktführer für Gesundheitsfonds hat am 29. Oktober ein Verfahren zur Eigenverwaltung beim Amtsgericht Hamburg beantragt. Ein Bankenkonsortium, das von der Hannoverschen Volksbank geführt wird, hatte Mitte 2023 nach wohl mehr als einjähriger Due Diligence 80% der IMMAC übernommen. 20% blieben beim Altgesellschafter auf Mallorca. Zwar sind alle Fonds als eigene Gesellschaften zunächst nicht von der Insolvenz betroffen, aber der mögliche Ausfall eines bislang hoch professionell agierenden Assetmanagers macht vor dem Hintergrund der Schwierigkeiten der Pflegebranche mit etwaigen Wirkungen auf Mietverträge sowie möglichen Anschlussfinanzierungsproblemen im Insolvenzumfeld des Assetmanagers und eventuell noch „fristenkongruent“ auslaufenden Finanzierungen und Mietverträgen den Anlegern schon Sorgen. Allerdings war die IMMAC bis 2022 ein verantwortungsvoller Investor, der den großen Hype nicht mitgemacht hat.

Volksbanken haben schon einige Male dynamisch danebengegriffen. Bei der Übernahme durch die Hannoversche Volksbank Mitte 2023 waren weder Zinswende, noch Corona-Folgen, noch Ukraine-Krieg mit Inflationsfolgen und Baukostenexplosion ein Geheimnis – auch nicht für Volksbanker. Gerade das wird aber als Entschuldigung angeführt. Die neuen Gesellschafter griffen schnell ins Management, das Marketing und die Pressearbeit ein. Hinzu kam der Generationenwechsel.

Volksbank leistete finanzielle Unterstützung

Allerdings ist auch die Gemengelage der vergangenen Jahre für das Fondsumfeld dramatisch gewesen. Aber die Dramatik erfolgte mit Ansage, wie jeder PLATOW-Leser sich erinnert. Laut Konzernabschluss hatte die Volksbank den Firmenwert der IMMAC für das Jahr 2023 noch mit rund 40 Mio. Euro angesetzt, berichtet das „Handelsblatt“. Demnach hatte die Volksbank bereits in der Vergangenheit die IMMAC insbesondere im Bereich von Pflegeimmobilien über eine Tochtergesellschaft finanziell unterstützt.

Dementsprechend gibt es in Backgroundgesprächen durchaus Fragen nach weiteren Kreditverbindungen, denn sonst machen Hilfen keinen Sinn. Dabei könnte es sich für Volksbanken möglicherweise um spürbare Beträge handeln. Die IMMAC war seit 1997 im Markt für Pflegeimmobilien aktiv und verwaltete über 120 Fonds mit einem Investitionsvolumen von rund 2 Mrd. Euro.

Schwieriger Pflegemarkt

Die Pleite einer Perle der deutschen Fondslandschaft im Segment der Gesundheitsimmobilien ist symptomatisch für den in den vergangenen Jahren durch Betreiberpleiten geprägten Pflegemarkt und könnte auch Auswirkungen auf den Fondsmarkt haben. Noch vor fünf Jahren meldete IMMAC regelmäßig, bei 120 Objekten immobilienwirtschaftlich nie eine Miete für die Anleger verloren zu haben. In der Corona-Pandemie wuchs das Management mehr als normal über sich hinaus. Jetzt hat wohl das Potpourri der aktuellen Situation zugeschlagen.

Das könnte ein Fanal werden. Wenn es die IMMAC nicht schafft, wer dann? Im aktuellen PLATOW Immobilien-Special fragen wir, wie die Finanzierung vieler Geschlossener Fonds mit B-Immobilien mit gleichzeitigem Auslauf von Zinsen und Mieten sich auflösen soll. ESG ist in den Planungen auch oft noch nicht drin. Wer soll das finanzieren, wenn gleichzeitig hoch inflationierte Mieten der letzten Jahre auf neue Realitäten treffen?

Anleger flüchten aus Offenen Immobilienfonds

Aktuell läuft es durch die gegen den fallenden Markt indexierten Mieten meist aber noch gut. Ab 2027/28 wird es für PLATOW interessant. Im Moment erinnert die Situation an den Dachdecker, der vom zehnten Stock fallend gerade an der zweiten Etage vorbeikommt und den zweifelnden Medien zuruft „kein Problem, bis jetzt bin ich doch immer schneller geworden“. Die Anleger haben aber schon reagiert. Bei Offenen Immobilienfonds laufen die Anleger davon. Allein im laufenden Jahr liegen die Mittelabflüsse bei 5,7 Mrd. Euro.