Immobilienbranche setzt auf Berliner Finanzpaket

Der Stimmungsindex des IW Köln und dem Branchenverband ZIA sieht die Immobilienwirtschaft in gespannter Erwartung auf den bevorstehenden politischen Wechsel in Deutschland. Das belege die Frühjahrsbefragung des „ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex“ (ISI). Allerdings entwickele sich die Geschäftslage aktuell für einige Befragte nicht gut. Allerdings wachse die Hoffnung auf einen Turnaround, meint ZIA-Präsidentin Iris Schöberl.

PLATOW ist sich auf der einen Seite auch sicher, dass nach den teilweise dramatischen Einbrüchen des Transaktionsvolumens, der Deals und der Bewertungen jetzt der Beginn eines neuen Zyklus mit beachtenswerten Wachstumsraten dank Basiseffekt ansteht. Andererseits dürfte die Krise im Bestand noch nicht hinter uns liegen. Nur wer kapitalstark ist oder einen Konzern bzw. eine Kapitalsammelstelle hinter sich hat, hat Chancen, aus dem sich insbesondere bei Büroimmobilien anbahnenden Teufelskreis der kommenden Jahre herauszukommen, der aus auslaufenden Mietverträgen bei Gewerbe, oft gleichzeitig auslaufenden Finanzierungen und zusätzlichem Kapitalbedarf für Sanierungserfordernisse für die Neuvermietung bei meist zu teuer eingekauften Objekten entsteht.

Besonders betroffen sind Fondskonzepte. Das gilt übrigens nicht nur für Gewerbe mit dem hohen Risiko auslaufender Großmietverträge und anschließendem Leerstand, sondern auch für Wohnen. Denn auch bei Vermietungssicherheit und guter Qualität führt allein eine mögliche Verdoppelung der Zinslast in den nächsten Jahren zu negativen Leverage-Effekten und Verdampfung der Eigenkapitalrendite. Gerade außerhalb der prominenten Fondskonzepte auch für Institutionelle dürften sich Herausforderungen anbahnen. Die nicht zuletzt auf Druck der BaFin notwendige Kapitalbeschaffung u.a. durch Objektverkäufe ist bei einer im Abwärtstrend befindlichen Liquiditätsquote von jetzt nur noch 3%, wie „Thomas Daily“ gerade für einen ambitionierten Offenen Wohnimmobilienfonds meldete, leicht abzusehen. Auch von der Mipim hören wir im Background von schlechter Stimmung aus Deutschland bei stärkerer Aufhellung im Ausland.

Geschäftslage deutlich verschlechtert

Schöberl erhofft sich jetzt deshalb schnelle und kraftvolle politische Signale. Bürokratie und eine überzogene Regulierung machen die Prozesse immer langsamer. Es brauche „neben dem Investitionsschub auch neuen Reform-Mut“. Die Geschäftslage wird von den für den Stimmungsindex Befragten aktuell mit einem Wert von 11,1 Punkten bzw. einem Minus von 6,9 Zählern gegenüber dem Vorquartal deutlich schlechter beurteilt. Die Erwartungen dagegen verbessern sich um 6,9 Punkte und steigen auf 21,7 Zähler. Das Immobilienklima insgesamt bleibt mit 16,3 Punkten etwa konstant (-0,1 Punkte). Die Unternehmen rechnen mit einer Besserung der Lage in den nächsten zwölf Monaten. Viele bleiben dabei aber zugleich skeptisch.

Hoffnung setzt Schöberl in das 500 Mrd. Euro schwere Sondervermögen für Extra-Investitionen. Vonovia-Vormann Rolf Buch bestätigte im Background, dass 35 Mrd. Euro in den Wohnungsbau fließen sollen.  Besonders wichtig sind den Befragten, um Bau und Immobilien wieder zu einem echten Konjunkturmotor zu machen, einfachere Normen, Bauvorschriften und technische Vorgaben (70%) sowie die Digitalisierung der Behörden (40%). Mit Blick auf das Bauland wird die schnellere Ausweisung in Wachstumsregionen besonders unterstützt (66%). Bei der Frage nach staatlicher Förderung werden zinsreduzierte Darlehen (52%) hoch bewertet.

Schuldenpaket treibt Zinsen

Das Thema Zinsen sei leider gerade wirklich heikel, so Schöberl. Die Extra-Schulden des Bundes könnten Kredite noch teurer machen. Das macht die Zinsverbesserung und damit auch die Bewertungsberuhigung schon wieder wett. Vor allem kann aus PLATOW-Sicht das Schuldenpaket langfristig die Zinsen auf ein höheres Niveau heben. Das Investitionspaket kann aber auch Inflationswirkung entfalten.  Hinzu kommt für die Immobilienwirtschaft, dass das Thema Zinsen auch aus steuerlicher Sicht problematisch sei, denn aktuell werde die Abzugsfähigkeit durch die sogenannte Zinsschranke gehemmt. Das schränke die dringend nötige Bautätigkeit ein.

Die Klimaveränderungen im Einzelnen: Im Bürosektor ist das Immobilienklima leicht gesunken. Die Lage am Büromarkt bleibt angespannt. Der Handelsimmobiliensektor zeigt zum zweiten Mal in Folge steigende Erwartungen. Allerdings ist das Ergebnis aufgrund der kleinen Teilnehmerzahl volatil. Bei Wohnimmobilien ist die Stimmung leicht gestiegen, wobei die aktuelle Lage schlechter und die Perspektiven besser eingeschätzt werden. Projektentwicklung bleibt damit das einzige Segment, das die Geschäftslage negativ bewertet.