Immobilienfinanzierung – Stimmung steigt zum Jahresschluss
Die Bedingungen für Immobilienfinanzierungen haben sich im vierten Quartal 2025 verbessert. Der Stimmungsindex Difi stieg in die Pluszone. Die Aussichten sind jedoch gemischt.
Die Stimmung unter Immobilienfinanzierungsexperten hat sich zum Jahresende 2025 verbessert. Der Stimmungsindex Difi, der von JLL und dem Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) erhoben wird, gewinnt im Schlussquartal leicht hinzu und schließt im Plus. Nach den deutlichen Einbußen des Vorquartals in den Minusbereich hinein erholte sich der Index im vierten Quartal 2025 und rettete sich mit 0,7 Punkten knapp in die Pluszone. Im Vergleich zum Vorquartal machte der Situationsindikator mit einem Zuwachs von 13,4 Punkten einen Sprung nach oben. Beim Erwartungsindikator beträgt der Zugewinn dagegen lediglich 3,2 Punkte.
Nach Ansicht von Andreas Lagemann, Senior Researcher beim HWWI, spricht die Einschätzung dafür, dass in den kommenden Monaten nur von einer geringen Verbesserung der Rahmenbedingungen am Finanzierungsmarkt ausgegangen werden könne. Die Akteure hätten aber viele Risiken bereits eingepreist.
Die aktuellen LTVs der Banken liegen in einer Spanne von 72,3% für Wohngebäude bis 60,6% für Hotels. Im Value-add-Segment gibt es für Wohnen, Einzelhandel und Büro leichte Zuwächse, für Logistik und Hotel geben die LTVs etwas nach. Die Spanne reicht hier von 63,6% (Wohnen) bis 57,9% (Hotel). Bei den Margen zeigt sich ein gemischtes Bild. Während die durchschnittlichen Margen im Core-Segment überwiegend nachgeben oder stagnieren, gibt es im Value-add-Bereich mit Ausnahme von Hotels deutliche Anstiege. Den stärksten Zuwachs verzeichnet hier der Wohnsektor mit einem Plus von 25 Basispunkten. Dennoch sind die Margen für Wohnungskredite mit durchschnittlich 200 Basispunkten weiterhin am niedrigsten.
Schlechtere Finanzierungsbedingungen für Logistik
Mit Ausnahme von Logistik ist der Saldo aus Lage- und Erwartungseinschätzung bei allen Nutzungsarten gestiegen. Am kräftigsten macht Wohnen Boden gut. Auch die Assetklasse Büro legt gut zu, bleibt im Saldo allerdings im negativen Bereich (minus 18,2 Punkte). Während es für den Einzelhandel eine ähnliche Entwicklung zu verzeichnen gibt (plus 8,3 Punkte auf minus 7,5 Punkte), schafft es das Hotelsegment nach einem Saldostand von null Punkten im Vorquartal wieder in die Pluszone (5,6 Punkte). Problematischer werden dagegen die Finanzierungsbedingungen für Logistikimmobilien eingeschätzt. Der Saldowert sinkt um 12,5 Zähler auf minus 15 Punkte.
Die Gegenüberstellung der beiden Teilindikatoren verdeutlicht, dass die Experten für die Segmente Büro, Hotel und Logistik von einer Aufhellung der gegenwärtigen Finanzierungssituation ausgehen. Das trifft im besonderen Maße für den Bürosektor zu. Für die Nutzungsarten Wohnen und Einzelhandel fallen die Prognosen dagegen pessimistischer aus als die aktuelle Lageeinschätzung.