Immobilienpreise steigen, doch die Rendite fällt

Die Immobilienpreise in Deutschland steigen. Auf Jahressicht kletterten die Werte von Wohn- und Gewerbeimmobilien zusammengenommen um 3,3%, wie der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) in seinem Preisindex für das zurückliegende Startquartal ermittelt hat. Die Wohnimmobilienpreise legten demnach einzeln betrachtet um 3,6% zu, die Werte der Gewerbeimmobilien um 2,3%.

Doch der Aufschwung führt zu einer Verwirrung bei der Verwendung des Begriffs „Rendite“. Denn dieser Wert fällt auf Jahressicht. Beispiel Mehrfamilienhäuser: In diesem Teilsegment stiegen die Preise um annähernd 4,8%, die Neuvertragsmieten hingegen nur um 4,3%. Somit sank die „Rendite“ rechnerisch auf Jahressicht um gut 0,4%. Es ist der erste Rückgang seit dem zweiten Quartal 2022.

Mit betriebswirtschaftlicher Rendite wenig zu tun

Doch die Kenngröße stellt in Anlehnung an die angelsächsische „Cap Rate“ lediglich den Kehrwert des Multiplikators dar und hat mit betriebswirtschaftlicher Rendite eines Investors wenig zu tun. Das ist lediglich eine Preisindikation mit umgekehrtem Vorzeichen. Fallende „Renditen“ bedeuten steigende Multiplikatoren bzw. bei gleichen Mieten steigende Preise.

In Publikumsmedien wird das nicht immer klar. So ist in der „Welt“ von einem „Rendite-Rückschlag“ und einem „Ende der Immobilien-Euphorie“ die Rede. Während die Kaufpreise gestiegen seien, bewegten sich die Immobilienrenditen „gleichzeitig sogar zurück“, so das Resümee. Um Unklarheit zu vermeiden, spricht der Pfandbriefbankenverband übrigens von einem „Liegenschaftszins“ statt von „Rendite“.

Sondervermögen und Zollstreit noch nicht verdaut

Der Verband meidet euphorische Worte: Zwar seien die Preise durchweg mit Zuwächsen in das Jahr gestartet, doch seien potenziell marktrelevante Nachrichten wie Handelskonflikte und die Sonderschulden des Bundes erst gegen Ende des ersten Quartals aufgekommen, kommentiert Verbandshauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. Die Preisentwicklung sei zwar positiv, sollte aber nicht überbewertet werden. Der Verband ermittelt die Daten auf Grundlage der Auswertung echter Immobilientransaktion von mehr als 700 Kreditinstituten.

Dabei ist zu bedenken, dass die untersuchten finanzierten Deals der Pfandbriefbanken insbesondere in schwacher Marktphase eine Positivauslese darstellen. Für energetisch schlechte Immobilien gibt es im Moment kaum einen Markt. Hinzu kommen der Basiseffekt schwacher Vorjahre, der Nachholbedarf aufgeschobener Käufe und der notwendige Zinsgewöhnungsprozess nach der Niedrigzinsphase. All das erschwert eine Interpretation.

Impulse für Wohnungsneubau nötig

Tolckmitt beklagt einen Mangel an Wohnraum. Für die neue Bundesregierung und das Bundesbauministerium könnten die Herausforderungen in der Wohnungspolitik kaum größer sein. Die nach wie vor sehr hohe und ungestillte Nachfrage nach Wohnraum werde den Wohnimmobilienmarkt weiter stabilisieren. Zu erwarten seien weiter anziehende Neuvertragsmieten und Preise sowohl für Mehrfamilienhäuser als auch für selbst genutztes Wohneigentum. Der Nachfrageüberhang im Wohnungsmarkt werde sich nur mittelfristig und nur mit engagierten angebotsorientierten politischen Impulsen für den Wohnungsneubau abmildern lassen, erklärte Tolckmitt.