Investment-Erholung schon wieder vorbei?

Wenn sich das Vorab-Zahlenwerk in der Nach-Expo Real-Analyse der Maklerberichte bestätigt, sehen die gewerblichen Investitionen in den Top 7 ziemlich mau aus. Während 2004 noch von dem Basiseffekt des Katastrophenjahres 2023 mit deutlichen Steigerungen gestützt wurde, sieht die Recherche der jeweiligen Platzhirsche im GPP German Property Partners-Verbund (Grossmann & Berger Immobilien, Anteon Immobilien, Greif & Contzen Immobilien, blackolive und E & G Immobilien) erneut deutliche Einbrüche. Mit rund 6,3 Mrd. Euro lag das Transaktionsvolumen an den deutschen Top 7-Märkten für gewerbliche Immobilieninvestments zum Ende des dritten Quartals rund 28% unter dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum und damit nicht viel besser als in dem Zinswende-Katastrophenjahr 2023 mit 5,8 Mrd. Euro.

Bedenken Sie, die aktuelle Vertrauenskatastrophe wird mit Blick auf die Zinsentwicklung deutlich. Der Leitzins hat sich fast halbiert. Büroinvestments sind zinsabhängig. Die fehlende Weitergabe der Banken an den Hypothekenzins lässt auf eine hohe Risikoeinschätzung schließen. Mit rund 2,5 Mrd. Euro war das dritte Quartal das bislang umsatzstärkste des Jahres. GPP-Sprecher Björn Holzwarth sieht dementsprechend eine verhaltene Marktaktivität. Große Core-Transaktionen blieben die Ausnahme. Hamburg ist der einzige Standort mit einem Umsatzplus.

Büro-Spitzenreiter Berlin

Durch die Gemeinschaftsaktion der Maklerhäuser, ihre Marktberichte erst recht spät herauszugeben und in diesem Fall mitten während der Expo Real, wenn die Zukunft und nicht die Vergangenheit interessiert, ist das Bild noch eher uneinheitlich. Büroinvestitionen in den A-Städten haben sich aber sehr positiv entwickelt, sieht man von Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart einmal ab. Laut BNPPRE liegt der Büroinvestmentumsatz mit einem Plus von 32% auf allerdings desaströser Basis der vergangenen Jahre in den A-Standorten bei rund 3,4 Mrd. Euro.

Auf dem ersten Platz rangiert Berlin mit knapp 1,19 Mrd. Euro (+174%), wozu nicht zuletzt der Verkauf des „Upper West“ wesentlich beigetragen hat (rund 400 Mio. Euro). Die weiteren Podiumsplätze belegen München mit 648 Mio. Euro (+136%) und Köln mit 525 Mio. Euro (+56%). Ein sehr gutes Ergebnis wurde auch in Hamburg mit 496 Mio. Euro (+35%) registriert. Demgegenüber mussten Frankfurt (233 Mio. Euro; -67%), Düsseldorf (188 Mio. Euro; -25%) und Stuttgart mit 138 Mio. Euro (-38%) Umsatzeinbußen hinnehmen. Bemerkenswert sei, so BNPPRE, dass sich Abschlüsse über 100 Mio. Euro mit 1,18 Mrd. Euro mehr als verdoppelt haben.

Toprenditen weitgehend stabil

Anders sieht aber laut German Property Partners, die ihr Zahlenwerk vor Beginn der Expo Real präsentierten, das Gesamtbild der gewerblichen Transaktionen aus. Das Transaktionsvolumen in Hamburg lag bei rund 1,3 Mrd. Euro (+29%). Es wurde aber maßgeblich vom Rückkauf des 380 Mio. Euro schweren „Pflegen & Wohnen“-Portfolios im ersten Quartal geprägt. In Berlin wurden rund 2,2 Mrd.  Euro (-12%) umgesetzt. Die Zahl der Einzelverkäufe nahm deutlich zu. München verzeichnete ein Volumen von rund 1,2 Mrd. Euro (-35%). In Düsseldorf wurden rund 440 Mio. Euro (-43%) investiert. Köln kam auf rund 500 Mio. Euro (-55%). Das Vorjahresergebnis war durch zwei städtische Großtransaktionen gepusht. In Stuttgart lag das Ergebnis bei rund 150 Mio. Euro (-59%), Frankfurt erzielte rund 415 Mio. Euro (-60%).

Büroimmobilien stellten mit 44% erneut den größten Anteil am Transaktionsvolumen der Top 7-Märkte (+25%). Der Anteil internationaler Investoren am Transaktionsvolumen der Top 7-Städte lag nach drei Quartalen bei 30% und damit nur knapp unter dem Vorjahreswert (34%). Die Spitzenrenditen für Büro- sowie Logistikimmobilien blieben weitgehend stabil und bewegten sich zwischen 4,2% und 4,6%. In mehreren Städten lagen beide Assetklassen auf gleichem Niveau. Im Top 7-Schnitt beträgt die Bürospitzenrendite aktuell 4,44%, bei Logistik 4,5%.