Investoren entdecken das Ärztehaus
Arztpraxen und andere ambulante Einrichtungen locken Immobilieninvestoren: Das potentielle Marktvolumen für ambulante Gesundheitsimmobilien für professionelle Anleger beläuft sich aktuell auf mehr als 30 Mrd. Euro für ungefähr 3.500 Objekte in Deutschland, wie der „Marktreport Ambulante Gesundheitsimmobilien“ der Privatbank Hauck Aufhäuser Lampe (HAL) in Kooperation mit dem Maklerhaus CBRE festhält. Dabei flossen auch Daten von Rebmann Research ein.
Politischer Rahmen, Demografie, geänderte Nutzeranforderungen und Effizienzsteigerungen im Gesundheitssektor erhöhen demnach die Nachfrage nach modernen, ambulanten Versorgungsstrukturen. Die tatsächliche Zahl der Investmentmöglichkeiten sei vermutlich höher als im Bericht geschätzt. Das gelte umso mehr, wenn Mischimmobilien mit anderen Nutzungsarten gezählt werden, sagt Patrick Brinker, Head of Real Estate bei HAL. Die Spitzenrendite für ambulante Gesundheitsimmobilien lag per Ende 2024 bei 4,7%, das entspricht der 21-fachen Nettojahresmiete.
Das Transaktionsvolumen von Healthcare-Objekten lag im vergangenen Jahr allein in Deutschland bei 973 Mio. Euro. Doch nur rund 79 Mio. Euro entfielen speziell auf ambulante Gesundheitsimmobilien. Rund 58% der Mittel stammen von internationalen Investoren. Für das laufende Jahr erwartet Jan Linsin, Head of Research bei CBRE, einen Anstieg des Transaktionsvolumens auf bis zu 200 Mio. Euro. Institutionelle Investoren seien wieder deutlich optimistischer. Und wie immer, wenn klassische Büroobjekte entweder zu teuer oder wie derzeit mit hoher Unsicherheit belastet sind, stürzen sich Investoren erfahrungsgemäß auf Nischen, bei denen sie aber oft noch Lernbedarf haben. Laut CBRE planen 62% der befragten Investoren eine verstärkte Allokation in alternative Assetklassen, darunter auch Gesundheitsimmobilien.
Raus aus der Klinik, rein in die Praxis
Chancen sehen die Experten in einer Umnutzung: Nicht mehr marktfähige Büroimmobilien oder Kliniken können demnach in ambulante Einrichtungen gewandelt werden. Die Krankenhausreform werde diese Entwicklung weiter vorantreiben. Denn immer mehr medizinische Behandlungen werden laut Bericht außerhalb von Krankenhäusern stattfinden. Der Katalog ambulant durchführbarer Operationen wurde 2025 erweitert, wodurch künftig schätzungsweise rund 400.000 vormals stationäre Eingriffe pro Jahr ambulant erbracht werden könnten.
Die Verteilung der Immobilien für ambulante Gesundheit zeigt ein Ost-West-Gefälle. In den neuen Bundesländern ist die Konzentration der Einrichtungen höher – und die Anzahl der Immobilien pro Kopf somit geringer. Diese Struktur geht noch auf die Zeit der DDR zurück.