Immobilien

JLL berechnet Maximummieten für deutsche Immobilienhochburgen

Nach Ansicht von Jones Lang LaSalle (JLL) wird der kurz- und mittelfristige Wertzuwachs einer Büroimmobilie zunehmend vom Cashflow bzw. den Mieteinnahmen bestimmt. Das dürfte zwar nicht generell neu sein, aber in der aktuellen Phase des Zyklusses, die dadurch gekennzeichnet ist, dass sich bei den Multiplikatoren eher wenig tut und Potenziale nur noch in den Mieten liegen, erhält dieser Aspekt wieder besonderes Gewicht.

23. August 2011

JLL sieht darin einen Grund, über die definitorische Abgrenzung weiter nachzudenken und eine wachsende Bedeutung der Mietdefinition anzunehmen. Der Ausweis der neu eingeführten „Maximummiete“ erbringe mehr Markttransparenz und interessante Aspekte, so JLL. Die Maximummiete könne z. B. auch in als schwach eingeschätzten Marktphasen die Bereitschaft der Mieter für durchaus höhere Abschlüsse belegen. Umgekehrt könne die erzielte Maximummiete auch unterhalb der ausgewiesenen Spitzenmiete liegen. Dies könne ein Indiz für eine Zurückhaltung der Mieter sein oder aber ein Hinweis auf einen Mangel an frei verfügbaren Top-Flächen, erläutert JLL Research-Leiter Helge Scheunemann. Die Volatilität der Maximummiete im Vergleich zu den anderen Parametern wie Spitzenmiete und gewichtete Durchschnittsmiete sei sehr hoch. Dies sei nicht überraschend, denn mit der Maximummiete werde nur ein sehr kleines Marktsegment von 1% des Flächenumsatzes betrachtet. Dies relativiert aus unserer Sicht schon ein wenig die Repräsentativität der Aussagen.

Die Maximummiete ist bei JLL die absolut höchste erzielte nominale Miete im Berichtszeitraum unter der Berücksichtigung von Mietvertragsverlängerungen und auch von seltenen Ausnahmeabschlüssen, die es eben nicht in jedem Quartal gebe. Der erzielten Maximummiete liegt darüber hinaus in jedem Quartal eine andere Fläche zu Grunde. Sie misst lt. JLL also keine echte Preisentwicklung, sondern nur den Preis für die Fläche, die zum höchsten Preis gehandelt wurde. Die nominale Spitzenmiete ist bei JLL im Gegensatz zur realisierten Spitzenmiete nach gif-Definition die üblicherweise erzielbare Spitzenmiete, der jedoch nicht unbedingt Umsätze zu Grunde liegen müssen.

Für JLL wird der neue Maßstab wohl auch dadurch aussagefähig, dass die Maximummiete nicht immer gesamtwirtschaftlichen Einflüssen zu unterliegen scheint. Für Düsseldorf, Hamburg und München lasse sich z. B. anhand der Entwicklung der Maximummiete kein Konjunkturzyklus ablesen und auch in Berlin oder Frankfurt gäbe es in schwachen Jahren immer noch bemerkenswerte Einzelabschlüsse. 70% der festgestellten Maximummieten zahlen übrigens Dienstleister und Banken. Düsseldorf sowie München und Hamburg zeigen die stabilste Entwicklung. Frankfurt ist mit seiner deutlich stärkeren Streuung der Mietpreise als volatiler Markt bekannt. Überraschend ist, dass Berlin in allen Kategorien noch volatiler sei. Das liege an städtebaulichen Besonderheiten.