JLL-Immobilienuhr zeigt vorsichtigen Optimismus
Die Mieten für das absolute Top-Segment der europäischen Büromärkte sind auch im letzten Quartal 2023 noch ein wenig gestiegen. Dabei muss allerdings berücksichtigt werden, dass in diesem Segment vor allem Neubauten vertreten sind, die sowohl den Anforderungen des flächenoptimierten New Work entsprechen als auch alle ESG-Kriterien erfüllen bzw. energetisch auf dem neuesten Stand sind.
Flächen zweiter Qualität geraten dagegen unter Druck. Die Immobilienuhr zeigt, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung von JLL innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende 2023 befinden. Im Quadranten kurz vor dem Höhepunkt der Mietentwicklung wird es eng. Bis auf Dublin, das laut JLL bereits einen beschleunigten Mietpreisrückgang erleidet, befinden sich alle anderen erfassten Märkte kurz vor oder auf dem Höhepunkt der Entwicklung der Spitzenmieten.
Das heiße allerdings nicht, dass zyklisch darauf automatisch Mietrückgänge folgen müssen, macht JLL deutlich. Lokale Märkte könnten sich in der Uhr unterschiedlich bewegen. Die klassische Zyklik könnte diesmal auch aus PLATOW-Sicht durch die Enge der Definition außer Kraft sein und sich mehr auf die schwächeren Segmente des Marktes in unzureichenden ESG-Stadien und klassischen Aufteilungen auswirken, die aber bereits jetzt unter Vermietungsdruck stehen. Das kann durchaus auch A-Lagen betreffen. Trotz der schwierigen konjunkturellen Rahmenbedingungen geht JLL in der europäischen Immobilienuhr von weiter steigenden Spitzenmieten aus, obwohl nach aller zyklischer Erfahrung und auch den tradierten Darstellungen von JLL eher mit einer deutlichen Rücknahme der Mieten zu rechnen wäre.
Das lässt sich dann nur durch die neue Ausdifferenzierung des Marktes auch innerhalb des Top-Segments erklären und schwächt die Aussage der Immobilienuhr als Indikator für den Gesamtmarkt ab. Der Mietoptimismus ist umso überraschender, da JLL dem europäischen Bürovermietungsmarkt für 2023 mit 8,7 Mio. qm einen Rückgang von rund 18% vorrechnet. Gleichzeitig stieg die Leerstandsquote für Büroflächen in Europa von 7,7 auf 8%, dem höchsten Wert seit Anfang 2016. Zudem befindet sich für 2024 mit mehr als 6,9 Mio. qm das höchste Volumen der vergangenen 20 Jahre im Bau.
Der europäische Büromietpreisindex stieg im Vergleich zum Vorquartal um 1% und im Jahresvergleich um 4,4%. Das liegt deutlich über dem Zehnjahresdurchschnitt von 3,8%. Es herrsche ein heftiger Wettbewerb um Top-Flächen in Spitzenlagen. Mietsteigerungen wurden in neun von 23 Indexmärkten beobachtet, einschließlich London (+3,7% im Vergleich zum Vorquartal), Stockholm (+3,4%), Berlin (+2,3%), München (+2%), Luxemburg (+1,9%), Rotterdam (+1,8%), Utrecht (+1,6%) und Madrid (+0,7%). Der Trend zur Verkleinerung zugunsten von hochwertigeren Flächen in zentralen Lagen habe sich bis zum Jahresende fortgesetzt.