KI-Revolution hält auch im Einzelhandel Einzug

PLATOW stellt Ihnen seit einigen Jahren die These vor, was Büro noch vor sich habe, habe der Einzelhandel bereits hinter sich. Die Transformation im Handel durch E-Commerce ist schon weit fortgeschritten. Investment- und Vermietungsberichte stützen die These. Beim Investment in Einzelhandelsimmobilien halten laut JLL mittelgroße Einzelhandelsobjekte den Investmentmarkt in der Erfolgsspur. Das Transaktionsvolumen liege konstant 10% über dem Vorjahreswert. Auch der deutsche Einzelhandelsvermietungsmarkt hat mit 403.600 qm bereits nach drei Quartalen den durchschnittlichen Flächenumsatz der vergangenen fünf Gesamtjahre erzielt, berichtet JLL.

Allerdings droht aus PLATOW-Sicht mit dem erst seit einigen Wochen geplanten Einstieg von ChatGPT und anderen LLM- und KI-Modellen in den Handel eine neue Eskalationsstufe. Inwieweit die so mögliche direkte Einkaufsberatung im KI-Chat mit sofortiger Bestellmöglichkeit lediglich den Wettbewerb innerhalb des E-Commerce beeinflusst oder weitere Auswirkungen auf den stationären Handel hat, ist noch offen. Fachleute gehen aber weiter davon aus, dass Deutschland zu viele Handelsflächen hat. Aus PLATOW-Sicht könnte eine fortgeschrittene KI-Einbindung in den Einzelhandel zu neuen Verwerfungen insbesondere außerhalb der Kauferlebnis-Ballungszentren führen. Bedenken Sie, bereits ab 1995 nach erster Beschäftigung mit dem Internet versprach Ihnen PLATOW, dass in 20 Jahren der Kühlschrank oder die Speisekammer besser informiert sein würden als der normale Haushaltsvorstand und selbstständig Einkäufe durchführen werde. KI-Einkaufsanwendungen dürften noch darüber hinaus gehen.

Transaktionsvolumen über Vorjahr erwartet

Der Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien behält seinen Vorsprung von 10% im Vergleich zum Vorjahr auch im dritten Quartal 2025 konstant bei, so JLL. Mit einem Quartalsvolumen von knapp mehr als 1,3 Mrd. Euro im dritten Quartal kommt der Markt bislang auf insgesamt 4,2 Mrd. Euro. Die Zahl der Transaktionen stieg um 22 auf aktuell 169. Für das Gesamtjahr erwartet Sarah Hoffmann, Head of Retail Investment JLL, eine Ergebnis oberhalb der 5,6 Mrd. Euro aus 2024. Dies sei umso höher einzuschätzen, da es zum gleichen Zeitpunkt des vergangenen Jahres bereits die doppelte Zahl an Großtransaktionen gab.

Fachmärkte haben ihre Spitzenposition aus dem zweiten Quartal 2025 mit 29% Anteil behauptet. Supermärkte erzielen 27% und Fachmarktzentren weitere 12%. Fachmarktprodukte machen damit mehr als zwei Drittel des Transaktionsvolumens aus. Shopping-Center verbuchen aktuell 17% Marktanteil vor Geschäftshäusern mit 12%. Warenhäuser wurden hingegen kaum gehandelt.

Konstante Spitzenrenditen

Die Spitzenrenditen in den zentralen Top-Lagen zeigen sich weiter durchweg konstant. Geschäftshäuser in München verzeichnen mit 3,2% die niedrigste Spitzenrendite. Dahinter folgen Berlin und Hamburg mit 3,4% vor Frankfurt (3,5%) und Düsseldorf (3,6%). Das Feld der sieben Metropolen komplettieren Stuttgart und Köln mit je 3,7%. Auch die anderen Nutzungsarten registrierten im dritten Quartal eine stabile Seitwärtsbewegung der Spitzenrenditen. Shopping-Center und einzelne Fachmärkte liegen weiterhin bei 5,9%, während Fachmarktzentren bei 4,6% verharren.

In der Einzelhandelsvermietung erreicht der Flächenumsatz mit 403.600 qm nach drei Quartalen den Schnitt der vergangenen Gesamtjahre. Die expansivste Mietergruppe waren erneut die Textilhändler mit einem Flächenanteil von rund 30% am gesamten Umsatz. Etwa 43% des Flächenumsatzes der Textilhändler entfiel auf die zehn bedeutendsten Einzelhandelsmärkte in Deutschland. Die zweitgrößte Mietergruppe nach Flächenumsatz stammt aus dem Bereich Gastronomie/Food und erreicht in den ersten drei Quartalen einen Anteil von 23%. Die Spitzenmieten blieben stabil. Einzig für die Düsseldorfer Königsallee wird ein Anstieg von derzeit 280 Euro auf 290 Euro prognostiziert. Düsseldorf würde dann mit Berlins Konsummeile Tauentzienstraße gleichziehen.