Licht und Schatten im Büroinvestmentmarkt
Der Investmentmarkt für Büroimmobilien kämpft auf niedrigem Niveau. CBRE ermittelt lediglich ein Transaktionsvolumen von 1,4 Mrd. Euro, also einen Wert „leicht unter dem Vorjahreswert“. Mit einem Anteil von fast 30% (laut BNP Paribas Real Estate) bzw. 24% und „knapp 2 Mrd. Euro“ (laut JLL) am Gesamtergebnis stellen Büroobjekte immerhin die umsatzstärkste Assetklasse dar. Im Zahlenwerk bedarf es wohl noch einiger Abstimmungsprozesse der Maklerhäuser.
Allerdings hat ein Deal das Ergebnis verbessert: der Verkauf des Upper West in Berlin mit deutlich über 400 Mio. Euro. Doch auch ohne diese Transaktion hätten sich Büros den ersten Platz gesichert, wie BNP Paribas weiter vorrechnet.
Zwar hat insgesamt der Investmentumsatz mit Büros im ersten Quartal zugelegt. Doch das Ergebnis ist je nach Großstadt verschieden. Platz 1 belegt Berlin mit rund 665 Mio. Euro, wobei der Verkauf des Upper West annähernd zwei Drittel des Umsatzes ausmacht. Auf Platz 2 rangiert München mit 373 Mio. Euro und einem Plus von 115%. Vervollständigt wird das Podium durch Frankfurt mit 73 Mio. Euro (minus 48%). Auf den weiteren Plätzen folgen Stuttgart mit 41 Mio. Euro, Düsseldorf mit 18 Mio. Euro (minus 69 %), Köln mit 11 Mio. Euro (minus 78 %) und Hamburg mit 6 Mio. Euro (minus 96 %).
Renditen stabilisieren sich
Die Renditeentwicklung habe gestoppt, registriert BNP Paribas weiter. Wegen gestiegener Finanzierungskosten und höherer Renditen für deutsche Staatsanleihen sind die Netto-Spitzenrenditen nicht weiter gesunken und die Multiplikatoren sind nicht weiter gestiegen. Für Büros liegen sie im Durchschnitt der A-Standorte bei 4,36% bzw. der 23-fachen Nettojahresmiete.
Teuerster Standort bleibt München mit 4,20%, was einem Faktor von 23,8 entspricht. Dahinter folgen Berlin und Hamburg mit 4,25%. In Köln und Stuttgart werden 4,40% notiert und in Frankfurt und Düsseldorf sind 4,50% anzusetzen. Das passt mit ein wenig Niedrigzinsbonus in die alte PLATOW-Beobachtung der 20-fachen Jahresmiete für gute Büroimmobilien in guten Lagen – mit einem Schuss nach oben für Spitzenobjekte und entsprechenden Abstufungen nach unten für Lage, Qualität und Mieterstruktur.
Die Büroinvestment-Situation dürfte auch aus Sicht von PLATOW nicht so desaströs bleibt wie bisher. Basiseffekt, eine große Bevölkerung und nachlassender Attentismus sorgen dafür. Viele Preiseffekte hängen nicht an der Konjunktur: Dazu zählen Finanz- und Bewertungsmathematik, ESG-Sanierungsvorhaben, das Home Office, Künstliche Intelligenz und Wettbewerbsverluste in der Industrie. Einigkeit besteht unter Marktteilnehmern in zukünftig geringerem Gesamtbedarf und einer Ausdifferenzierung der Märkte.