Makler-Reports

Mieser Jahresabschluss drückt Stimmung bei Handelsimmobilien

Der Handel dürfte in weiten Strecken hinter sich haben, was Büros an Digitalisierungsfolgen noch vor sich haben. Allerdings fiel nach den ersten drei Quartalen 2023, in denen sich Retail-Assets relativ gesehen besser behaupten konnten als andere Anlageklassen, das Schlussquartal 2023 mit einem Transaktionsvolumen von weniger als 1 Mrd. Euro enttäuschend aus.

Frank Mahlmeister, 31. Januar 2024

JLL berichtet aber seit der Expo Real von zunehmenden Transaktionsaktivitäten, die in den kommenden Monaten in die Statistiken kämen. Auslöser der Belebung sei eine Preiskorrektur auf der Verkäuferseite. Inhabergeführte Investoren mit Eigenkapital und kurzen Entscheidungswegen sowie Eigennutzer sähen jetzt gute Einstiegschancen. Insgesamt wurden 2023 laut BNPPRE, Colliers, JLL und Savills rund 5,5 Mrd. bis 5,7 Mrd. Euro in Retailimmobilien investiert. In der Summe stehen wohl rund 40% weniger als im Vorjahr und etwa 50% weniger als in den Jahren 2015 bis 2020 zu Buche. Schlechter fiel das Ergebnis nur im Krisenjahr 2009 aus. Es blieben vor allem die großen Deals im dreistelligen Millionenbereich aus.

Laut JLL erzielten Supermärkte mit 37% den größten Anteil am Einzelhandelsvolumen und übertrafen damit ihren Durchschnittswert der vergangenen fünf Jahre deutlich um 15%. Neu sei, so Sarah Hoffmann, JLL-Head of Retail Investment, dass internationales Kapital immer stärker auf das Segment der Nahversorgung ziele. Für Peter Hablizel, Director Savills Germany, ist die Preiskorrektur am Retailmarkt noch nicht abgeschlossen. Eigentümer hätten wenig Verkaufsdruck.

Die Spitzenrenditen für Supermärkte und Discounter stiegen im vierten Quartal laut Savills um 10 Basispunkte auf 4,8% (BNPPRE: 4,9%; CBRE: 4,7%) und für Shopping-Center um 20 Basispunkte auf eine Spanne von 5,5 bis 5,9% an. CBRE beziffert die Spitzenrenditen für Center in A-Lagen auf 5,9% und in B-Lagen auf 7,2%. Die Renditen für Geschäftshäuser und Fachmarktzentren hielten sich laut Savills stabil bei 4 bis 4,4% bzw. 5,1%. Konstant bei 3,2% sieht JLL die Spitzenrendite für Geschäftshäuser auf der Highstreet in München vor Hamburg und Berlin mit jeweils 3,4%, Frankfurt mit 3,5%, Düsseldorf mit 3,6% sowie Köln und Stuttgart mit 3,7%.

Textilunternehmen machten die Handelsvermietung zur Erfolgsstory. Modehändler suchen große Flächen. Nahversorger justieren in den Innenstädten nach. Im Gesamtjahr 2023 summierten sich die Vermietungen auf zwischen 449.500 qm laut JLL und sogar 540.000 qm laut BNPPRE (+37%). Erstmals seit 2019 wurde damit der 5-Jahresschnitt von 444.000 qm leicht überschritten. Der Textilhandel hat mit 185.000 qm (JLL) 2023 ein beachtliches Comeback erlebt. Insbesondere großflächige Ladenlokale über 2.000 qm bzw. 56% der Fläche standen bei Textil im Fokus. Hohe Vermietungsimpulse gaben auch die ehemaligen (Galeria-)Kaufhäuser mit 24%.

Nach Analyse von JLL zeigten sich die Spitzenmieten in vier von zehn untersuchten Immobilien-Hochburgen zuletzt stabil, darunter Spitzenreiter München mit 340 Euro und Berlin mit 290 Euro. In sechs Städten gaben die Mieten dagegen nach, am meisten in Hamburg mit -6% auf 250 Euro. Im Ausblick geht BNPPRE davon aus, dass der 2023er-Flächenumsatz im laufenden Jahr eher nicht zu erreichen ist, da das starke Vermietungsergebnis 2023 vor allem von den Sondereffekten im Warenhaus-Bereich geprägt war.