Neuer Zyklus eröffnet Einstiegsmöglichkeiten

Trotz globaler Unsicherheit zeige sich Europas Immobiliensektor widerstandsfähig, glaubt Greg Kane, Head of European Investment Research bei PGIM Real Estate. Besonders urbane Logistik, Rechenzentren und Mikro-Wohnen böten neue Perspektiven. Aus PLATOW-Sicht bedeutet das eine klassische zyklische Herangehensweise der Konzentration auf Nischen in den jeweiligen End- bzw. Startphasen eines Zyklus. Allerdings war Logistik im Zuge der Globalisierung und Digitalisierung des Handels aus der Nische herausgewachsen. Das führte jedoch zu Einbrüchen im Gefolge gestörter geopolitischer Handelsbeziehungen.

Aus PLATOW-Sicht beschreibt PGIM weiter keinen erneuten breiten Aufschwung zu Investmentwerten des letzten Zyklus, sondern Selektionsempfehlungen, die nicht unbedingt auch auf Deutschland zutreffen. Gleichzeitig wird eine Rückkehr zu klassischen Investmentüberlegungen längerfristiger Investments in Segmenten mit struktureller Nachfrage angedacht. Microliving-Empfehlungen für London, Berlin oder Madrid sind auch keine Raketenwissenschaft des Research.

Selektive Allokation

Für Kane eröffnet sich für Immobilieninvestoren in Europa jetzt eine neue Phase des Aufschwungs. Sie werde anders als in der Phase sinkender Zinsen weniger von reiner Bewertungserholung, sondern vielmehr von strukturellem Ertragswachstum getragen. Der europäische Markt zeige sich robust. Preisrückgänge hätten in vielen Teilmärkten für attraktive Einstiegsmöglichkeiten gesorgt. Etwaige weitere negative Erwartungen seien inzwischen eingepreist. Die Gesamtrenditen haben sich seit Ende 2024 durch sinkende Finanzierungskosten und gleichzeitig steigende Mieteinnahmen spürbar erholt. Für 2025 erwartet Kane eine weitere Verbesserung.

Der neue Zyklus sei nicht mehr zinsgetrieben, sondern Anleger würden vom strukturell begrenzten Angebot insbesondere in gefragten urbanen Lagen profitieren. Gleichzeitig lasse die hohe Erschwinglichkeit in vielen Segmenten Raum für Mietsteigerungen. Das verleihe Vermietern wieder mehr Preissetzungsmacht. Für die zentralen Nutzungsarten wie Büro, Einzelhandel, Logistik und Wohnen erwartet PGIM ein durchschnittliches Mietwachstum von rund 2,5% p.a. Die größten Chancen lägen jedoch in der selektiven Allokation. In einem fragmentierten Marktumfeld werde die Qualität der Standorte und Konzepte zum entscheidenden Faktor.

Veränderte Nutzerbedürfnisse

Dabei seien die strukturellen Treiber der Entwicklung eindeutig. Der Trend zu einem produktivitätsgetriebenen Wirtschaftswachstum stärke langfristig die Mietdynamik. Gleichzeitig veränderten sich die Bedürfnisse der Nutzer. Der zunehmende Digitalisierungsdruck lasse beispielsweise die Nachfrage nach Rechenzentren in die Höhe schnellen. Parallel dazu entstünden in der urbanen Logistik neue Nachfragefelder durch den E-Commerce und wachsende Erwartungen an Liefergeschwindigkeiten.

Im Wohnsektor werde es allerdings eine neue Ausrichtung geben. Fläche werde zunehmend gegen Lage und Qualität getauscht. In vielen europäischen Großstädten mache der anhaltende Wohnungsmangel insbesondere für jüngere Haushalte das klassische Wohnmodell schwer leistbar. Daraus entstehe eine steigende Nachfrage nach kompakteren, funktionalen Wohnkonzepten. Mikro-Wohnen in zentralen Lagen träfe hier auf eine junge, mobile Zielgruppe. Die sei bereit, ihre Flächenwünsche gegen Lage und Qualität zu reduzieren.

Metropolen bevorzugt

Besonders attraktiv seien Investitionen in Metropolen wie London, Berlin oder Madrid, wo hohe Immobilienpreise, starke Urbanisierung und eine wachsende junge Bevölkerung zusammenträfen. Für Anleger ergebe sich daraus ein differenziertes Bild. Heutige Investoren in europäische Immobilien sollten weniger auf kurzfristige Marktbewegungen setzen, sondern gezielt Segmente identifizieren, die von strukturellem Rückenwind profitieren. Dazu zählen urbane Logistik, digitale Infrastruktur und neue Wohnformen.