Noch keine Trendwende auf Europas Büromärkten
Trotz wachsender Leerstände sind die Büromieten in Europa im zweiten Quartal weiter gestiegen, wie die JLL-Immobilienuhr zeigt. Das ist nur auf den ersten Blick ein Widerspruch.
Der Büroflächenumsatz in Europa bleibt trotz positiver Quartalsentwicklung nach wie vor eher schwach. Die Büro-Immobilienuhr von JLL sieht im zweiten Quartal allerdings trotz steigenden Leerstandes einen Anstieg des europäischen Büromietindex um 9,6% im Jahresvergleich. Der Büroleerstand in Europa stieg im zweiten Quartal auf 9,2% nach 9% im Vorquartal. Die Fertigstellungen von Büroflächen summierten sich in den ersten sechs Monaten 2025 auf 1,06 Mio. qm.
Die Immobilienuhr, die anzeigt, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung von JLL innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende Juni 2025 befinden, sieht fast alle Märkte vor einem zyklischen Höhepunkt der Entwicklung der Spitzenmieten im Quadranten der verlangsamten Mietentwicklung. JLL weist aber darauf hin, dass lokale Märkte sich in der Uhr in verschiedene Richtungen und mit verschiedenen Geschwindigkeiten bewegen können. Die Positionen im Zyklus seien zudem nicht zwingend repräsentativ für den Investment- und Projektentwicklungsmarkt.
Flächenumsatz folgt dem ifo-Index
Die aktuellen Auswirkungen der Unsicherheit wirkten sich über fast alle Assetklassen hinweg direkt oder mit wenigen Quartalen Verzögerung auf das Anmietungs- und Investitionsverhalten aus, analysiert Hela Hinrichs, Senior Director EMEA Research. In Deutschland folge z. B. der Flächenumsatz dem ifo-Geschäftsklimaindex mit einem zeitlichen Versatz von drei Quartalen. Das entspreche in etwa der durchschnittlichen Verhandlungsdauer für eine großflächige Büroanmietung. Ähnliche Auswirkungen habe auch die Aktualisierung der Wachstumsprognosen in Deutschland auf nur noch 0,1%, in Frankreich und Italien auf 0,5%, Großbritannien auf 1% und Spanien auf 2,4%. Die Unsicherheit sei nach wie vor hoch.
In Westeuropa sind beim Flächenumsatz leichte Erholungstendenzen auszumachen. Hier erreichte die Büronachfrage mit insgesamt 2,06 Mio. qm einen deutlichen Anstieg um 9% gegenüber dem Vorquartal und +2% gegenüber dem Vorjahr. Die Büronachfrage in Osteuropa blieb im Quartalsvergleich mit 224.000 qm stabil, ging aber im Jahresvergleich um rund 22% zurück. Das nivelliert Gesamteuropa. Der Blick auf die Langfristentwicklung zeigt eher ein New Normal als eine Rückkehr auf das Niveau von 2022 geschweige denn auf das Vor-Corona-Niveau. Beim Flächenumsatz verzeichnete Paris mit -22% zum Vorquartal und -20% im Jahresvergleich bzw. insgesamt 337.000 qm den zweiten Nachfragerückgang in Folge. London erzielte dagegen mit einem Flächenumsatz von 300.000 qm das beste Quartal seit 2023.
Knappes Angebot bei hochwertigen Büros
Der Anstieg der europäischen Büromieten trotz Leerstandszunahme um 9,6% gegenüber dem Vorjahr sei vor allem auf knappe hochwertige Objekte zurückzuführen. Die hohen Mietsteigerungen seien vor allem auf London mit +17,9% und Paris mit +20% zurückzuführen. In 20 der 23 Indexmärkte wurden Mietsteigerungen verzeichnet. Lediglich Budapest und Luxemburg blieben unverändert. Dublin musste einen Rückgang von 4% hinnehmen. Mit München, Frankfurt und Düsseldorf sei Deutschland gleich dreifach in den Top 10 der Metropolen mit dem stärksten Mietwachstum vertreten. Hier spiegele sich die Entkoppelung von Spitzenmiete und Leerstandsquote. Der Wettbewerb um hochwertige, nachhaltige und zentral gelegene Büroflächen drehe die Preisschraube immer weiter nach oben, so Hinrichs.
Der Leerstand in Europa stieg im Quartalsvergleich leicht an (+20 Basispunkte) und erhöhte sich von 9% im Auftaktquartal 2025 auf 9,2% zum Ende des zweiten Quartals. Die Spaltung des Marktes in knappe CBD-Neubauflächen und zunehmend höhere Leerstände außerhalb des CBD und in veralteten Beständen gehe weiter, beobachtet Hinrichs. Auf 16 Indexmärkten verzeichnet JLL im zweiten Quartal 2025 einen Anstieg des Leerstands. Die größten Aufwärtsbewegungen gab es in Hamburg mit +70 Basispunkten (BP) auf 6,1%, München mit +50 BP auf 7,6%, Stockholm mit +40 BP auf 14,8% und Amsterdam + 40 BP auf 8%. Die Bürofertigstellungen in Europa beliefen sich im zweiten Quartal auf 1,06 Mio. qm. Das sind 5,3% weniger als im Fünfjahresdurchschnitt. Paris (175.000 qm), London (157.000 qm) und Berlin (102.000 qm) steuerten mit einem Gesamtanteil von 41% der fertiggestellten Flächen in Europa den Löwenanteil bei.