Seit der Zinswende haben offene Immobilienfonds nur noch wenige überzeugende Verkaufsargumente. Zwar dürften die meisten Fonds die Bewertungsexzesse mancher Immobilien-AGs nicht mitgemacht haben. Und als Instrument zur breiten Immobiliendiversifizierung bleiben sie grundsätzlich sinnvoll. Doch Skandale, Abwertungen, Fondsschließungen und eine ungeschickte Kommunikation der Branche erschweren die Argumentation zunehmend.

 

 

Die Anleger reagieren deutlich: Seit August 2023 fließt Monat für Monat mehr Kapital ab, als neu hinzukommt. Die Analysegesellschaft Scope rechnet auch in diesem Jahr mit Nettoabflüssen. 2025 verzeichneten offene Immobilienfonds netto rund 7,6 Mrd. Euro Abzug – nach etwa 5,9 Mrd. Euro im Jahr 2024. Immerhin beobachten einige Anbieter inzwischen sinkende Kündigungszahlen, wie Scope berichtet. Das sorgt bei Fondsmanagern für vorsichtigen Optimismus.

Fondsanbieter halten Schritt

Positiv ist auch: Die meisten Fonds – allen voran die großen Häuser mit Bankenhintergrund – erzielen derzeit ausreichend Verkaufserlöse, um Rückgaben bedienen zu können. Die durchschnittliche Liquiditätsquote liegt bei 15,2% des Fondsvermögens. 2024 veräußerten die Fonds Objekte im Wert von rund 5,3 Mrd. Euro, 2025 waren es bereits 6,7 Mrd. Euro. Damit kompensieren sie die Abflüsse rechnerisch mehr als vollständig.

Auch für 2026 geben die meisten Fondsmanager an, die notwendigen Verkäufe zur Liquiditätsbeschaffung realisieren zu können. Für einzelne Fonds schließt Scope weitere Rücknahmeaussetzungen dennoch nicht aus. Die Lage bleibt angespannt.