Nach der Pleite des Pflegespezialisten IMMAC und der Betreiber-Pleitewelle der vergangenen beiden Jahre, überraschen die erfahrenen Berater der Pflegeheim-Beratung Terranus mit positiven Investmentbotschaften. Mit Spitzenrenditen von rund 5% und demografisch gesicherter Nachfrage bleibe der Markt für Pflegeimmobilien auch 2026 für Investoren attraktiv, so Geschäftsführer Markus Bienentreu. Ob vor dem Hintergrund der nach wie vor nicht bereinigten Kosten- und sonstigen Betreiberrisiken sowie der Betrachtung von Pflegeimmobilien auch als ständig zu pflegende Immobilien mit hohen laufenden Kosten und notwendiger Anpassung an lebendige Gesetze eine Bruttoanfangsrendite von 5% vor Kosten und ohne besondere Mietperspektive im aktuellen Zinsumfeld ausreicht, Ist für PLATOW offen. In Erinnerung an vergleichbare Zinszeiten kommen uns eher Multiplikatoren von 13 bis 16 realistisch vor.

Angesichts des Mangels an Neubauten von dringend benötigten Pflegeeinrichtungen würden fast ausschließlich Bestandsimmobilien gehandelt, berichtet Bienentreu. Die Lehre für Investoren aus den vergangenen zwei Jahren sei eine Unterschätzung des Betreiberrisikos gewesen. Auch 2025 seien weiterhin eine Reihe von Pflegeheimbetreibern in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten. Insolvenzen und Betreiberwechsel seien die Folge gewesen.

Bonität wichtiger als Lage

Diese Botschaft sei jetzt bei den Investoren angekommen. Verstärkt würden Bonität, Vertragsgestaltung und Mietgarantien der Betreiber das alte Dogma „Lage, Lage, Lage“ ablösen. Allerdings galt ausgerechnet die vor Kurzem pleitegegangene IMMAC gerade in Sachen Vertragsgestaltung und -controlling als ausgewiesener Spezialist mit über 120 Pflegeheimen, die bis Corona durchgehend performten.

Im vergangenen Jahr habe der wirtschaftliche Druck auf die Betreiber jedoch etwas nachgelassen, relativiert Terranus-Geschäftsführerin Anja Sakwe Nakonji. Die in den vergangenen zwei Jahren stark gestiegenen Kosten seien inzwischen überwiegend in den Pflegesätzen eingepreist. Dennoch werde sich die Konsolidierung im Markt fortsetzen. Es gebe weiterhin viele Betreiber, die in der Wachstumsphase schlechte Standorte übernommen oder ihr Portfolio nicht konsequent bereinigt hätten. Das würde nach wie vor zu Kündigungen, Insolvenzen und Schließungen führen.

Kaum neue Pflegeeinrichtungen

Inwieweit das ein ideales Investmentfenster für 5% Rendite ohne Perspektiven ist, bleibt aus PLATOW-Sicht der uralten Marktargumentation zum Bedarf überlassen. Laut ZIA und der IREBS werden in Deutschland bis 2030 rund 293.000 zusätzliche stationäre Pflegeplätze bzw. knapp 3.000 neue Pflegeheime benötigt. 2025 wurden aber nur rund 70 Einrichtungen gebaut. Bei hohen Baukosten von 4.000 Euro bis 6.000 Euro pro qm und den auf Länderebene geregelten Investitionskosten sei das in den meisten Bundesländern nicht refinanzierbar. Das sei nur noch in Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen möglich.

Flexibilisierung und eine verbesserte Refinanzierung der Investitionskosten seien ebenso nötig wie die Auflockerung der fixen Fachkraftquote von 50% in der stationären Pflege. Aus PLATOW-Sicht ist der Pflegemarkt, anders als normale Immobilieninvestments, dadurch gekennzeichnet, dass Knappheit nicht zu Mietsteigerungen führt. Investments rechnen sich nur durch sichere Cashflows. Wenn aber gerade diese Sicherheit, wie von Terranus beschrieben, ins Wanken gerät, sollten reine Finanzinvestoren ins Nachdenken kommen.