Premium-Immobilien werden teurer
Der Performanceanstieg resultierte im zweiten Quartal sowohl aus anziehenden Mieten als auch aus steigenden Multiplikatoren durch hohe Nachfrage im Core-Segment. Zwar hätten sich klassische Banken-Finanzierungsmöglichkeiten durch die andauernde Staatsschuldenkrise und das regulatorische Umfeld reduziert, jedoch werde für Prime-Objekte die Finanzierung durch eine erhöhte Liquidität durch Eigenkapital wie z. B. bei Staatsfonds und zusätzliche Impulse aus dem erweiterten Finanzumfeld teilweise sogar erleichtert, berichtet JLL-Valuation-Chef Andrew M. Groom.
Da ansteigende Werte und verbesserte Bewertungsparameter im Top-Segment Bestandshalter zum Halten anregen, bleibe trotz hoher Nachfrage das Angebot von Core-Immobilien und Prime-Objekten auch in Deutschland eingeschränkt. Das führe zu anhaltendem Aufwärtsdruck auf die Preise. Die Münchener Innenstadt verzeichnet die stärkste Quartals-performance (+3,8%), gefolgt von der Hamburger (+3,0%) und der Düsseldorfer City (+2,0%). Die Berliner Innenstadt profitierte mit +1,7% von einem Anstieg der Spitzenmiete. Frankfurt kann mit ebenfalls +1,7% von Verbesserungen auf dem Vermietungsmarkt profitieren. Auf Grund der positiven Quartalsentwicklung verbessert sich die Performance auch im Jahresvergleich. Der Prime-Indikator verzeichnet hier einen Gesamtperformance-Anstieg von 7%. Hamburg (+9,1%) und München (+8,5%) stehen an der Spitze, gefolgt von Berlin (+7,1%) und Frankfurt (+6,6%). Düsseldorf bleibt mit +4% Fünfter. Der Total Return der vergangenen zwölf Monate liegt im Durchschnitt der Metropolen bei +11,9%. Hamburg liegt mit +14% nur noch knapp vor München mit +13,3%, gefolgt von Berlin mit +12,1%, Frankfurt mit +11,5% und Düsseldorf mit +9,2%.
Die globale Tendenz im Finanzmarkt ist ungebrochen. Die Renditen auf „risikofreie“ und „sichere“ Staatsanleihen befinden sich auf dem niedrigsten Stand im gesamten Betrachtungszeitraum des VICTOR (2004- 2012). Der Risikoaufschlag auf Immobilieninvestments ist leicht auf 473 Basispunkte gestiegen (Q1 2012: 467 BP). Der Grund für diese eher unerwartete Steigerung sind die noch fallenden Zinsen bei langsamer, aber stetiger Zunahme des angekündigten Interesses von Marktteilnehmern an deutschen Top-Büroimmobilien.