Das Hochrisiko-Umfeld der gewerblichen Finanzierung bleibt auch noch 2027 angespannt. Das ist das Ergebnis einer von Rueckerconsult organisierten Online-Pressekonferenz. Die von mehreren Studien aufgezeigte, drohende Refinanzierungslücke bei Immobilien sei Realität geworden. Dabei sei die Refinanzierungslücke weniger bei Top-Produkten als vielmehr in der Breite deutlich spürbar, so Torsten Hollstein, Geschäftsführer von CR Investment Management. „Die Problematik wird uns noch länger erhalten bleiben. Das U-Boot bleibt auch 2027 unter Wasser.“

Was rein wertmäßig verloren sei, finanziere keiner mehr, auch Kreditfonds nicht, ergänzt Caerus Debt Investments-CEO Michael Morgenroth. Aber auf Basis aktueller Marktwerte gebe es durchaus reichlich Kapital – nur eben nicht zu den Konditionen von früher. Das impliziert die von PLATOW monierte Lücke der Bewertungen der Bestände bei vielen Bestandshaltern, die auf „Aussitzen“ setzen und die Gefahren von Anschlussfinanzierungen insbesondere bei gleichzeitigen Mietausläufen.

Projektfinanzierungen gelten als Hochrisiko-Exposure

Besonders deutlich werde die Zurückhaltung im Segment der Projektentwicklungen. Stefan Hoenen, Head of Commercial Real Estate bei der HCOB, verwies auf die Auswirkungen von „Basel IV“, wodurch Projektentwicklungen nahezu unabhängig von Bonität, Lage des Objekts oder der Vorvermietung als Hochrisiko-Exposure behandelt werden. Das führe zu höheren pauschalen Risikogewichten und zu einer deutlich höheren Eigenkapitalunterlegung bei Banken. Anders als in früheren Krisen verkaufen laut Hoenen deutsche Banken bislang nur vereinzelt größere Portfolios mit Non-Performing Loans (NPLs). Es gebe durchaus direkte Lösungsansätze, da durch geringere Fremdkapital-Quoten der Druck nicht ganz so groß sei wie in der Finanzkrise.

Die weltpolitischen Verwerfungen und auch mögliche politische Risiken in Deutschland seien eingepreist. „Jetzt schwimmen eigentlich alle schwarzen Schwäne schon auf dem Teich“, so Morgenroth. Transitorische Risiken aus energetischen Auflagen und die Bankenregulatorik beeinträchtigten die Finanzierungsfähigkeit stärker als politische Schlagzeilen. Die bestehenden Refinanzierungsvolumina entsprächen gemessen am aktuellen Transaktionsniveau rund zwei Jahresumsätzen des gewerblichen Investmentmarktes, rechnet Hollstein vor. Erst wenn sich Preisvorstellungen, Eigenkapitalrealitäten und Finanzierungsbedingungen nachhaltig angeglichen hätten, könne sich die Lage spürbar entspannen. Das untermauert die PLATOW-Bewertungsskepsis.