Schwere Zeiten für Projektentwickler

Torsten Hollstein, Geschäftsführer CR Investment Management, bestätigte auf der Online-PK ebenso wie Axmann eine Zunahme von Kreditrestrukturierungen bzw. NPL vor allem im Bereich Projektentwicklung. Auch auf dem Sachwerte-Kolloquium 2022 der Branchenjournalisten Stefan Loipfinger, Markus Gotzi, Friedrich Andreas Wanschka und Werner Rohmert in der vergangenen Woche wurde das Thema erläutert.

Hier machte Gunnar Gombert, JLL Head of Sales & Business Development Germany, zunächst einmal deutlich, dass bei allen kritischen Stimmen derzeit am Markt in keinem Segment eine Trendwende an den Zahlen absehbar sei. Steigende Zinsen blieben bislang auch ohne Einfluss auf die Ankaufsrenditen. Das ändere aber nichts daran, dass die Zukunft des Büros hybrid sei. Dies könnte zur Folge haben, dass auch gerade erst fertiggestellte Immobilien schon in fünf Jahren zu den „stranded assets“ gehören könnten. Dafür spricht auch die erstmals feststellbare Entwicklung steigender Mieten trotz zunehmender Leeerstände, die auf eine Ausdifferenzierung innerhalb des Spitzensegmentes hindeute. Nachhaltigkeit werde bald dazu führen, dass aus dem heutigen Preisaufschlag für „grüne“ Immobilien schnell ein harter Preisabschlag für „braune“ Immobilien werden könnte.

Auch PLATOW-Immobilienspezialist Rohmert wurde in seiner Einleitungsmoderation zum Sachwerte-Kolloquium ein wenig zum Spielverderber, allerdings ohne auf Widerspruch der über 70 anwesenden Immobilienexperten zu stoßen. Der „Sowieso-Zyklus-Höhepunkt“ in 2019, die Pandemie, die noch gar nicht im Markt angekommen sei, die Zeitenwende des Ukraine-Überfalls, die Folgen der deutschen Klimaretter-Vorreiterrolle, die Situation der Immobilieneigentümer als gesellschaftlicher Selbstbedienungsladen, die Rückkehr zu einer Mangelverwaltungswirtschaft, die Wiederbelebung des Zinses und die lawinenartige Renaissance längst vergessener historischer Inflationsraten würden eine brisante Gemengelage für die Immobilienwirtschaft schaffen. Vor allem sollten auch die üblichen Stereotype des Inflationsschutzes durch Immobilien für den Anleger vor neuem Hintergrund überdacht werden. Vorlaufende Kosteninflationierung bei nachlaufender Mietanpassung und begrenzten Mieterbudgets werfen in Verbindung mit etwaigen Anschlussfinanzierungen dunkle Schatten.

Andererseits sei in 20 Jahren aber alles teurer. Das schütze den Bestandshalter dann doch. Aber im Moment falle es schwer nachzuvollziehen, wie manche Bauträger das aktuelle Rahmenprogramm wegstecken sollen. Denn gleichzeitig bestehe Druck auf die kalkulierten Verkaufspreise. Die Konditionen für ungeplante Kredit- und Anleiheprolongationen explodieren. Die Banken verfallen in den Krisenmodus, wie das von Bulwiengesa im Auftrag der BF.direkt ermittelte BF.Quartalsbarometer zeigt. Die Laune der deutschen Immobilienfinanzierer kippt im zweiten Quartal dramatisch.

Sorgen bereiten den Sachwerte-Spezialisten insbesondere die Schwarmfinanzierer. Da läuft laut Loipfinger vieles schief. In der Crowd treffen sich, so Rohmert, hohes Lernpotenzial und mangelnde Erfahrungen von drei Seiten. Bei den neuen Plattformen mit wenig Immobilien-Erfahrung, beim Bauträger, der im Nullzins-Umfeld mindestens 12% bezahlte, und bei vielen Tausend Kleinanlegern, die sich von der neuen Crowd-Philosophie begeistern ließen. Bei 12% Nachrangzinsen für Kurzläufer tuen Verzögerungen besonders weh.