Leerstandskosten steigen auf höchsten Stand seit mehr als 10 Jahren

Laut Avison Young steigen die Leerstandskosten allein in den fünf größten deutschen Büromärkten Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt und München auf fast 2 Mrd. Euro jährlich. Creditreform Rating verzeichnet für das Jahr 2024 die höchste Ausfallrate deutscher Unternehmen seit mehr als einem Jahrzehnt. Avison Young errechnet theoretische Kosten im Sinne entgangener Einnahmen in Höhe von fast 165 Mio. Euro pro Monat. Das ist eine Verdreifachung im Vergleich zum ersten Quartal 2020. Hinzu kommen aus PLATOW-Sicht die laufenden Kosten leerstehender Flächen, die durchaus den Nebenkosten vermieteter Flächen entsprechen, zuzüglich notwendiger Vermietungs- und Sanierungskosten. Die Multiplikatorwirkung bei hohen Leerständen in Objekten ist dabei noch nicht berücksichtigt. Michael Kubik, Head of Office Leasing Deutschland bei Avison Young, weist zudem darauf hin, dass im aktuellen Umfeld die Eigentümer zusätzlichen Herausforderungen gegenüberstehen, die deutlich über klassische Marktmechanismen hinausgehen.

Immobilien ohne Mieter sind Ruinen. Das ist eine alte Weisheit der Immobilienwirtschaft. Die Zombie-Erhaltungswirtschaft der Nullzins-Ära und der Corona-Hilfen hat die besondere Bedeutung von Mieterpleiten weitgehend vergessen lassen. Mieterinsolvenzen kommen nach PLATOW-Erfahrungen aus der Bearbeitung notleidender Immobilien-Engagement oft überraschend und sind besonders lästig. Mietflächen werden oft über Jahre der Agonie vernachlässigt. Mieter und Insolvenzverwalter müssen nicht selten noch aus dem Objekt entfernt werden. Bei „guter“ Mietervorbereitung sind manchmal sogar die Kündigung oder der Räumungsbescheid nicht zustellbar. Alternativ gehen oft vorher Jahre der Verhandlungsquälerei mit Miet- oder Kreditanpassungen ins Land. Schlimmstenfalls fördert sogar noch der Staat die Agonieverlängerung, wie wir seit Signa/Galeria Karstadt Kaufhof wissen.

Auch Immobilien in guten Lagen bleiben nicht verschont

Wenn Pleiten in ein ohnehin schwieriges Umfeld fallen, fehlen die Vorbereitungen auf den Mieterauszug. CapEx muss neu organisiert werden. Eventuell werden grundlegende Sanierungen fällig, die erst für das Ende der Vertragslaufzeit vorgesehen und finanziert waren. ESG-Herausforderungen zur Nachvermietung zementieren oft die ungeplanten Leerstände und schaffen Stranded Assets. Das kann auch gut gelegene Immobilien treffen, wie gerade das „Centurion“ oder das „Trianon“ aufzeigen. Was aus dem „Squaire“ nach dem KPMG-Auszug werden wird, ist auch noch offen. PLATOW hat aber ohnehin eine hohe Skepsis angesichts der Herausforderungen der Turmbauten, deren erster Lebenszyklus zu Ende geht – insbesondere, wenn diese im Hype noch an den zuletzt aufgestandenen Dummen trotz fortgeschrittenen Teenageralters der Objekte durchgehandelt werden konnten. Die großen Banken dürften alle seit annähernd zwei Jahren Hunderte von Stillhalteabkommen auf den Schreibtischen liegen haben, die jetzt bei Marktstabilisierung „reif“ zur Handlung werden. PLATOW wies Sie regelmäßig darauf hin. Andererseits ist bis jetzt weit weniger passiert als zu erwarten war. Das bestätigt auch Gabriele Widmann von der DekaBank bei der BIIS-Tagung in der vergangenen Woche.

Zahlungsausfälle nehmen 2025 weiter zu

Creditreform Rating verzeichnet für das Jahr 2024 die höchste Ausfallrate deutscher Unternehmen seit mehr als einem Jahrzehnt. Die Ratingagentur prognostiziert für 2025 einen weiteren Anstieg. Wie aus der aktuellen „Default Study 2025″ von Creditreform hervorgeht, stieg der Wert im vergangenen Jahr von 1,49% auf 1,78%. Das ist der höchste Stand seit 2013. Für 2025 wird ein weiterer Anstieg auf 2,04% erwartet. Dieses Niveau wurde zuletzt während der globalen Finanzkrise 2008/09 erreicht. Zentraler Auslöser sei die weiterhin fragile gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland. Insbesondere kleinere Betriebe mit einem Jahresumsatz zwischen 500.000 Euro und 2 Mio. Euro waren vermehrt von Ausfällen betroffen. Großunternehmen mit einem Jahresumsatz von mindestens 250 Mio. Euro zeigten sich mit einer Ausfallrate von 0,40% robuster.

Auch das Alter eines Unternehmens beeinflusst die Insolvenzrisiken deutlich. Die Ausfallrate bei jungen Unternehmen bis fünf Jahre nach der Gründung liegt bei 3,66%. Etablierte Unternehmen älter als 10 Jahre kamen auf lediglich 1,03%. Am stärksten betroffen sind Verkehr und Logistik (3,37%), das Baugewerbe (2,30%) sowie konsumnahe Dienstleistungen (1,94%). Gegenüber den Vor-Pandemie-Werten von 2019 sind in fast allen Sektoren die Ausfallquoten gestiegen. Unter den Bundesländern weist Berlin mit 2,94% die höchste Ausfallrate auf, gefolgt von Bremen (2,25%) und Hamburg (2,11%). Am unteren Ende der Skala liegt Thüringen mit lediglich 1,20%. Auf Kreisebene reicht die Spanne von 4,39% in Offenbach bis zu nur 0,56% im thüringischen Eichsfeld. Für das Jahr 2025 zeichnet sich bisher keine Trendwende ab. Vielmehr erwartet Creditreform Rating einen weiteren Anstieg auf Finanzkrisenniveau.