signa

Signa Prime verkauft Berliner Top-Immobilie

Eine überraschende Wende beim Verkaufsprozess für das Upper West von Signa Prime in Berlin nimmt Harald Thomeczek von der „Immobilien Zeitung“ zum Anlass, einen Blick auf die Bewertungseskapaden von Signa und des Bewertungshauses JLL zu werfen. JLL gehörte auch zu den Bewertern von Vonovia, die den deutschen Wohnungsbestand des Konzerns per Ende 2022, also bereits nach der Zinswende, mit der 29-fachen Jahresmiete ansetzten. Der 8 Mrd. Fonds „Grundbesitz Europa“ der Deutsche-Bank-Tochter DWS mit sicherlich nicht schlechten Immobilien ist in der aktuellen Statistik nach 4,9% Abwertung nur noch mit der 16,2-fachen Jahresmiete bewertet.

30. Oktober 2024

Signa-Gruppe hat keine Angst vor Enteignung © CC0

Aktuell steht das Upper West aus der Signa-Pleite zum Verkauf. Dies ist ein 2017 fertiggestelltes Büro- und Hotelhochhaus mit dem Pächter Motel One in der City-West am Berliner Breitscheidplatz. Signa Prime erwarb es damals von RFR. Die Immobilie am Beginn des Kurfürstendamms zählt lt. IZ zu den besten Büroadressen Deutschlands. Das 33-stöckige, 119 m hohe Gebäude mit 43.700 qm Mietfläche ist mit allen gängigen Spitzenzertifizierungen ausgezeichnet, gehört also sicher zu den herausragenden deutschen Büroimmobilien. Insofern gibt es auch aktuell Interessenten.

Im Moment sieht es aber so aus, als würden nicht die zuvor als Käufer „gehandelten“ Alfons Doblinger, Klaus-Michael Kühne, Inditex-Boss Amancio Ortega, Deka oder Singapurs Staatsfonds GIC, sondern die Schoeller Group zum Zuge kommen. Die IZ (28.10.2024) hat die Besonderheiten des möglichen Deals ausführlich herausgearbeitet. Allerdings scheint es mit der Finanzierung noch zu haken, denn Pimco will offenbar seinen 300-Mio.-Euro-Kredit an Signa Prime zurückhaben, statt erneut ins Risiko zu gehen. Der Käufer muss also die Finanzierung selbst stemmen.

Zurück zum JLL-Bewertungsgutachten, das der IZ nach eigenen Angaben vorliegt. Die Gebotslage sieht wohl so aus, dass zwei Bieter, die den Kaufpreis aus Eigenkapital stemmen könnten „knapp unter 400 Mio. Euro“ geboten haben. Deka oder der norwegische Staatsfonds und sein Manager Norges Bank Investment Management (NBIM ) mit Joint-Venture-Partner Swiss Life Asset Managers könnten das. PLATOW hat sie schon länger auf die Risiken der Frankfurter Türme und der Büros in anderen Metropolen hingewiesen.

Aber es kommt noch schlimmer. Bei der strengen Auslegung der ESG-Kriterien der Norweger führt bereits das 2017 fertiggestellte Landmark-Gebäude wegen der notwendigen Investitionen zu erheblichen Bewertungskorrekturen. „Das nötige Capex-Investment könnte besonders hoch sein, wenn wir unsere anspruchsvollen Net-Zero-Ziele erreichen wollen. Und das gilt auch für Gebäude, die 2017 fertiggestellt wurden“, sagte Guilain Decrop von NBIM der IZ. Laut IZ bewerteten die Gutachter von JLL die Immobilie im April 2023, als der Immobilien-Aktienmarkt am Tiefpunkt und die Zinswende auf dem Höhepunkt war. Der Bewertungsstichtag war der 31. Dezember 2022, und die Immobilie wurde mit 664,3 Mio. Euro als Asset-Deal bzw. 704 Mio. Euro als Share-Deal bewertet.Das entsprach einem Multiplikator von 45,5 auf die damalige Bestandsmiete bzw. Faktor 33 auf die von JLL angesetzte Marktmiete. PwC segnete die Bewertung am 8. Juni 2023 ab. Bei Signa hatte das Upper West eine starke „Wertsteigerung“ von rund 80% innerhalb weniger Jahre erzielt. Ein aktuell realistischer Kaufpreis von 400 Mio. Euro bis vielleicht 450 Mio. Euro würde je nach unterstellter Zielmiete – Faktor 21 bis 23 bedeuten.

Nach der Signa-Pleite liegt die Ist-Miete aktuell unter 14 Mio. Euro. Vor der Pleite zahlte Signa sich selbst eine Spitzenmiete von 58 Euro/qm im Upper West, was die Bewertung beeinflusste. Aengevelt berichtet derzeit von einer Spitzenmiete vor Incentive-Korrektur von 45 Euro. Die Höhe der Nominalmieten und der die Bewertung treibenden Incentives wurden jedoch nicht genannt. JLL kalkulierte in seinem Gutachten mit einer Zielmiete von 22,6 Mio. Euro. Für einen eigenen Bewertungscheck fehlen PLATOW die Basisdaten der bestehenden Vermietungen, insbesondere des Hotels, und des Leerstandes. Aber es sieht nach einem Abschlag von 30 bis 40 % des Marktes gegenüber den Bewertungen für Bilanz und Kapitalmarkt aus.