Squaire-Gesellschafter trotzen der Bewertungs-Schwerkraft

Die Gesellschafter des „The Squaire“, dem Büro- und Hotel-Komplex über dem Frankfurter Flughafenbahnhof, AGC Equity Partners und Hana Financial, haben die Rückzahlung eines von der Bank of America 2021 verbrieften und an Investoren weitergereichten Kredites von knapp 540 Mio. Euro um weitere drei Monate verschoben. Bereits 2024 war die Fälligkeit um ein Jahr verlängert worden. Das berichten aktuell die „Immobilien Zeitung“ und „Thomas Daily“. Der eigentliche Sinn und Zweck des Zeitgewinns sei es, mit den Investoren der Kreditverbriefung eine längerfristige Verlängerung auszuhandeln. Dies gehe aus Pflichtveröffentlichungen des Kreditservicers Situs beim europäischen Börsenverbund Euronext hervor. Es ist aus PLATOW-Sicht ersichtlich, dass eine Rückzahlung ohnehin kaum möglich ist. Vor einem Jahr hatte S&P die Immobilie mit Blick auf Mieter und Bewertungsmathematik um rund 40% abgewertet.

Wir monierten damals, der eigentliche Bewertungsskandal sei nicht die im Zuge der Zinswende und der konjunkturellen sowie strukturellen Verwerfungen notwendige Abwertung, sondern, dass Monate vorher noch von einer heilen Welt ausgegangen worden sei. Das gilt heute umso mehr. Mit Hunderten aktueller Stillhalteabkommen versuchen Banken, Anleihegläubiger und Schuldner Ruhe in die Verfahren zu bekommen. Aktiengesellschaften melden Fristverlängerungen mit Zinsversprechen zwischen 8 und 12%. Aus den Immobilienbeständen ist das nicht zu bedienen.

Schuldner und Gläubiger spielen auf Zeitgewinn

Also kann es nur um Zeitgewinn für eine ruhige Abwicklung gehen, deren Endabrechnung auf neuem Marktniveau unausweichlich ist und die in der Zwischenphase lediglich noch Gehälter und Honorare zahlt. Mit den beiden Leitsätzen „Finanzmathematik ist für alle da“ und „Was man rechnen kann, muss man nicht abwarten“ hatte PLATOW bereits im Herbst 2022 auf notwendige Abwertungen allein aufgrund der Zinsänderung und der weit überproportionalen Wirkung von Zinsänderungen aus tiefstem Niveau gegenüber allen Erfahrungen hingewiesen.

Die Finanzmathematik mit alleinigen Bewertungskonsequenzen zwischen 25 und 30% hatten wir Ihnen mehrfach schon 2022 erläutert. Dies haben JLL und weitere große Häuser längst bestätigt, auch wenn sie manchmal in eigenen Bewertungen ein spürbares Beharrungsvermögen zeigen. Zur Zinswende-Mathematik kommen die übrigen bewertungsrelevanten Wellen bzw. Bewertungsniveau-Effekte der Konjunktur, der ESG-Herausforderungen, des Homeoffice, der KI und der perspektivischen, längerfristigen Wirtschaftspositionierung hinzu. Eine 40%-Marke der Änderung der Multiplikatoren gegenüber dem Peak hatten wir Ihnen aus den oft verklausulierten Maklerberichten mehrfach herausgerechnet.

Großmieter KPMG zieht in die Innenstadt

Im „Squaire“ ist inzwischen klar, dass der Großmieter KPMG vertragsgemäß 2028 in die Frankfurter Innenstadt zieht, so dass die S&P-Abwertung des vergangenen Jahres an Substanz gewonnen hat. Der Leerstand steigt dann über 50%, rechnet „IZ“ vor. Das Squaire war zuletzt 2019 für ca. 950 Mio. Euro verkauft worden. PLATOW liegt übrigens eine Privatrecherche koreanischer Investitionen in Deutschland vor, aus der sich leicht überschlagen lässt, dass hier das koreanische Eigenkapital insgesamt weitgehend „verbrannt“ wurde.

Die „IZ“ hat die Bewertungsentwicklung noch einmal nachgezeichnet. Trotz der Verwerfungen an der Zinsfront und auf dem Investmentmarkt habe sich das „Squaire“ auf dem Papier als erstaunlich „wertstabil“ erwiesen. Im März 2021 wurde es mit 832,6 Mio. Euro bewertet, im März 2022 ging der Buchwert nur um moderate knapp 5% auf 792 Mio. Euro zurück. Im Juni 2023 kletterte die Bewertung wieder um 5% auf 829,3 Mio. Euro. Im Juni 2024 attestierten die „Sachverständigen“ von Cushman & Wakefield dem „Squaire“ dann einen Wert von 756,9 Mio. Euro. Seit der Bewertung vor anderthalb Jahren erhielten die CMBS-Investoren aufgrund einer Zusatzklausel in der letzten Kreditverlängerung keine zusätzlichen Angaben über die weitere Entwicklung. Benjamin Bouchet, CMBS-Analyst bei Scope, hegt Zweifel, dass der Buchwert von knapp 757 Mio. Euro auch nur annähernd den Marktwert widerspiegelt. Die jüngsten Schlagzeilen deuteten eher auf einen Rückgang des Marktwerts um 30 bis 50% hin.

Der Blick in das PLATOW-Archiv sieht für den Juli vergangenen Jahres die S&P Bewertung bei knapp 517 Mio. Euro. Damit setzt sich die wechselvolle Geschichte der „Platte“, so hieß das Objekt ursprünglich, wieder desaströs fort. Von Anfang an lief da alles schief. Das mündete dann in die IVG-Pleite. Das „Squaire“ wurde als größtes Büro Deutschlands zwischen 2007 und 2011 gebaut. Der Lebenszyklus wirft schon Schatten. Die Immobilien-Spatzen pfeifen von den Dächern, dass große Unternehmen ohne ESG-Konformität nicht mehr anmieten. Jede Scheibe des Squaire ist eine Einzelanfertigung. Das Grundstück gehört der Deutschen Bahn.