Strukturwandel durch Megatrends trifft alle Nutzungsarten

Tiefgreifende strukturelle Trends prägen und verändern aus Sicht von Neoshare Real Estate die Immobilienmärkte langfristig deutlich mehr als die derzeit das Nachrichten- und Marktumfeld dominierenden Unsicherheiten und geopolitische Spannungen. Neoshare analysiert in einer aktuellen Marktstudie zentrale Megatrends in den Bereichen Transaction, Debt & Structured Finance sowie Valuation und deren Auswirkungen auf Immobilienmärkte, Nutzungstypen und Standortstrategien. Im Fokus stehen Demografie, Digitalisierung, Deglobalisierung, Dekarbonisierung und neu Defense. PLATOW hatte die klassische „D“-Liste bereits 2022/23 um Defense, Defizite der Staaten, Deindustrialisierung, Demontage der Infrastruktur, Demontage des Bildungssystems und Demontage der Komparativitätsstrukturen ergänzt. Das bedeute bei guter Ausgangsbasis nicht den schnellen Absturz Deutschlands, sondern verdeutliche die Gefahren einer schleichenden Entwicklung, stellten wir in einem Vortrag vor dem Verband der Immobilienjournalisten 2023 heraus.

In allen Nutzungsarten eröffneten sich durch Mietsteigerungen im jeweiligen Premiumsegment Chancen für ein beschleunigtes Kapitalwertwachstum, so die Neoshare-Analyse. Der Income Return rücke stärker in den Mittelpunkt. Der Capital Return verliere an relativer Bedeutung. Megatrends entfalten ihre Wirkung oft langsam und schrittweise, doch ihr Einfluss ist tiefgreifend, sagt Andreas Trumpp, Co-Head of Market Intelligence. Sie verändern Marktlogiken, Nutzerverhalten und Investmentstrategien. Gerade in einem Umfeld kurzfristiger Schlagzeilen sei es für Investoren entscheidend, die langfristig relevanten Signale richtig zu deuten.

Welche Segmente vom demografischen Wandel profitieren

Der demografische Wandel prägt die Immobilienmärkte auf mehreren Ebenen. Die Gesellschaft altert. Die Lebenserwartung steigt. Die Haushaltsgrößen schrumpfen. Der Bedarf an barrierefreiem und kleinteiligem Wohnraum nimmt entsprechend zu. Flexible Wohnformen wie Co-Living und Shared Spaces sind zunehmend gefragt. Parallel setzt sich die Urbanisierung fort. Bis 2050 werden voraussichtlich 80% der Bevölkerung in Deutschland in Städten leben. Das erhöht den Druck auf die Wohnungsmärkte in Ballungszentren. Migration aus dem Ausland verstärke die Dynamik. Jenseits des Wohnsegments profitierten Nahversorgungszentren und serviceorientierte Einzelhandelsimmobilien in urbanen, integrierten Lagen besonders vom demografischen Wandel. Sie müssten aber zu Mixed-Use-Konzepten weiterentwickelt werden, als soziale Treffpunkte fungieren und über Logistik-Pickup-Punkte verfügen. Auch urbane Life-Sciences- und Tech-Immobilien in spezialisierten Clustern würden an Bedeutung gewinnen, so Trumpp.

Digitalisierung verändert Anforderungen an Immobilien

Die Digitalisierung durchdringe alle Lebens- und Arbeitsbereiche. Vernetztes Arbeiten, neue Geschäftsmodelle und technologische Innovationen verändern die Anforderungen an Immobilien grundlegend. Büros würden flexibler. Logistikimmobilien würden auf schnelle Lieferketten ausgerichtet. Smarte Wohngebäude erhöhen Effizienz und Komfort. Digitale Zwillinge optimieren Planung und Bewirtschaftung. Besonders dynamisch entwickele sich der Markt für Rechenzentren.

Die Deglobalisierung und die daraus folgende wirtschaftliche Fragmentierung führen zu einer Neuordnung globaler Handels- und Kapitalströme. Lieferketten werden regionaler, Produktions- und Logistikstandorte verlagern sich näher an die Endabnehmermärkte. Aus Investorensicht ist die Dekarbonisierung längst ein harter Werttreiber. Ohne Nachrüstung drohten im Extremfall Nutzungs- und Vermietungsverbote. Die Dekarbonisierungsbestrebungen bei Wohnimmobilien erfordern hohe Investitionen in die Bestände, die sich nur über höhere Mietansätze oder Förderprogramme wirtschaftlich darstellen lassen, so die Studie. Im Bürosegment stünden insbesondere ältere Objekte in Randlagen zunehmend vor der Frage, ob ein CO₂-neutraler Betrieb überhaupt noch realistisch und wirtschaftlich darstellbar ist. Sicherheit sei neuer Investitionstreiber. Produktionsstandorte der zuletzt gebeutelten Automobil- und Maschinenbaubranche geraten als Umnutzungsflächen in den Blick von Rüstungsunternehmen.