Taugen Offene Immobilienfonds für die Altersvorsorge?
Offene Immobilienfonds stehen derzeit schwer unter Beschuss. Eine IREBS-Studie zeigt jedoch, dass sie langfristig das beste Risikoprofil haben. Kurzfristig gilt das aber nicht.
Während sich die Medien immer stärker auf Offene Immobilienfonds (OIF) einschießen und die Anleger mit den Füßen abstimmen, haben die Professoren Tobias Just und Steffen Sebastian von der IREBS Immobilienakademie die Rolle dieser Assetklasse für die Altersvorsorge analysiert. PLATOW gehört zwar zu den traditionellen Befürwortern der OIF für Immobilieninvestitionen von Kleinanlegern, tut sich aber immer schwerer mit der Argumentation für ein Neuinvestment. Die OIF neigen auch im Zuge der Entwicklungen zu medialer Marketing-Zurückhaltung. Die Risiken für Altanleger hält PLATOW ebenso wie die oft beschworene Gefahr einer erneuten Massenschließung jedoch für überschaubar.
Andererseits verschwindet seit Mitte 2024 jeden Monat weiteres Geld aus den Büchern der OIF. Gleichzeitig sind trotz einiger Bewertungskorrekturen insgesamt die Bewertungsänderungen, die z. B. JLL für Prime Office seit der Zinswende ermittelt hat, bei den OIF noch nicht angekommen. Teilweise liegt das natürlich auch daran, dass die OIF die Hype-Bewertungsauswüchse der internationalen Bewerter, „Maklerbuden“ wie manche fondserfahrenen BIIS-Bewerter hinter der Hand lästern, nicht mitgemacht haben. Im PLATOW-Backgroundgespräch meinte dennoch ein erfahrener Sanierer: „Die haben die gleichen Immobilien im Portfolio wie wir“. Aktuell sind, wie Barkow ermittelte, die Mittelabflüsse weiter hoch. Die zwölfmonatige Kündigungsfrist wirkt jetzt.
Institutionelle Investoren als Frühindikator
Die Studie der IREBS zeichnet dagegen ein positives Bild. Offene Immobilienfonds hätten langfristig sehr gute Risikoeigenschaften. Die Möglichkeit auch für Kleinanleger, über mehrere Fonds zu streuen, verbessere die Portfoliostabilität. Institutionelle Investoren seien jetzt ein Frühindikator für Privatanleger. Deutsche Offene Immobilien-Publikumsfonds sind laut der Studie mit einem verwalteten Fondsvolumen von rund 118 Mrd. Euro per Ende Juni 2025 die mit Abstand größte Form der indirekten Immobilienanlage. Die IREBS hat im Auftrag von Union Investment sowohl die Ursachen der Zu- und Abflüsse von Anlegergeldern als auch die Bedeutung von Offenen Immobilienfonds in einem strukturierten Alterssicherungsportfolio untersucht. Hierbei konnten auch erstmals interne Daten von sechs Offenen Immobilienfonds für private und institutionelle Investoren untersucht werden. Die Daten wurden von Union Investment bereitgestellt.
Die Streuung über mehrere Fonds mit unterschiedlichen geografischen Verteilungen verbessere die Schockabsorptionen bei gesamtwirtschaftlichen Veränderungen, wie zuletzt Zinserhöhungen, so Just, Leiter der IREBS Immobilienakademie. Die institutionellen Fonds liefen den Publikumsfonds zudem zeitlich voraus. Im Falle makroökonomischer Schocks reagieren die Zu- und Abflüsse von institutionellen Fonds schneller. Die Bewegungen dort ließen sich darum tendenziell als Frühindikator für Privatanleger nutzen.
Langfristig beste Risikoeigenschaften
Zusätzlich wurde in der Studie ein Multi-Asset-Portfolio aus Aktien, Anleihen und Offenen Immobilienfonds im Zeitraum von 2004 bis 2025 analysiert. Im Ergebnis haben Offene Immobilienfonds langfristig bessere Risikoeigenschaften als alle anderen Assetklassen und sind damit ein wichtiger Bestandteil in einem strukturierten Altersvorsorge-Portfolio. Laut Studie sinkt die Wahrscheinlichkeit eines Verlusts bei allen Assetklassen mit zunehmender Haltedauer deutlich und tendiert langfristig gegen null. Offene Immobilienfonds erreichen diesen Punkt jedoch am frühesten und können so für Stabilität im Portfolio sorgen. Außerdem wiesen OIF im Betrachtungszeitraum eine sehr geringe Korrelation mit Aktien und Anleihen auf.
Bei langfristiger Anlagestrategie seien OIF nachweislich sicherer als andere Anlageklassen gewesen. Andererseits seien kurzfristige Anlagen in OIF nicht rentabel, so Sebastian. Auch Michael Bütter, CEO Union Investment Real Estate, sieht die Anpassungsnotwendigkeit der Assetklasse OIF. Sie müsse sich dem veränderten Marktumfeld, insbesondere den höheren Zinsen, anpassen. Union Investment reagiere mit einem klaren operativen Fokus.