Teures Wohnen bremst Kinderwunsch
Teure Wohnungen machen es jungen Menschen schwer, das Elternhaus zu verlassen. Das hat Folgen für die Geburtenrate. Immerhin zeichnet sich eine Trendwende auf dem Wohnungsmarkt ab.
Eine steigende Wohnbevölkerung treibt die Nachfrage und die Wohnpreise. Weniger diskutiert wird indes der Zusammenhang, dass teure Mieten oder Kaufpreise auf den Kinderwunsch drücken. Wo kein Platz ist, gibt es in reifen Volkswirtschaften auch kaum Kinder. Je später junge Menschen das Elternhaus verlassen können, desto geringer ist die Geburtenrate. Der Zusammenhang von Demografie und Wohnungsmieten bzw. Wohnungspreisen hat inzwischen erkennbar beide Richtungen. Das stellte Moritz Kraemer, Chefvolkswirt LBBW auf dem vdp-Immobilienforum fest.
Im Wohnungsbau sei insbesondere bei kleinen Unternehmen die Marktbereinigung auch im Jahr drei nach dem Zinsanstieg noch keinesfalls abgeschlossen. Die Anzahl der Insolvenzen steige zwar nicht, verharre aber auf historisch hohem Niveau. Die Mieternachfrage bleibe zwar hoch, perspektivisch sei aber der Singularisierungs-Trend auf einem jetzt stabilen Niveau seit 2015 weitgehend zum Abschluss gekommen. Die große Unbekannte bleibe die künftige Zuwanderung, die vermutlich geringer sein werde als in den Jahren seit 2010 und insbesondere seit 2015. Hinzu kommt, dass sich die Nettozuwanderung aus anderen EU-Ländern verringert habe und zuletzt negativ wurde.
Wohnungsmarkt auf nachhaltigem Wachstumspfad
Aktuell hat sich die Zinswende-Konsolidierung der privaten Wohnungspreise wieder gedreht. Wohnungskäufer haben sich an die Rückkehr der Zinsen gewöhnt und passen sich an. Der Index für Wohnimmobilien ist im zweiten Quartal 2025 das fünfte Quartal hintereinander gestiegen, so vdp Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. Im Gegensatz zu den Immobilienpreisen gab es bei Wohnungsmieten auch im Zuge der Einbrüche der Zinswende keine Mietrückgänge.
Auch beim Preisindex für den Neubau von Wohngebäuden sank lediglich die Dynamik der Preissteigerung gegenüber den Boomjahren von 2020 bis 2022. Es gab jedoch keine Verbilligung des Preisindex. Für Tolkmitt befindet sich der Wohnungsmarkt wieder auf einem nachhaltigen Wachstumspfad. Gewerbe hängt laut Tolckmitt noch hinterher, habe aber auch den Boden gefunden.
Zinserschwinglichheit stark gesunken
Für vdp-Researcher Andreas Kunert hat mit der Zinswende ab 2022 die Zinserschwinglichkeit, die das verfügbare Einkommen statistisch in Relation zu der Zinsbelastung von Wohneigentum misst, sprunghaft abgenommen. Letztlich gilt aber aus PLATOW-Sicht die alte Konsumentenkredit- bzw. Leasingweisheit: „Die Rate nimmt die Angst vor dem Kredit“. Beim Wohnungskauf lässt sich die Rate bzw. die Annuität durch Verringerung der Eingangstilgung bzw. Verlängerung der geplanten Kreditlaufzeit ebenso drücken wie durch eine Änderung des Anspruchsniveaus. Dennoch ist für PLATOW die positive Botschaft der fünf guten Quartale bei Preisen, Transaktionszahlen, Darlehenszusagen und Volumina unter dem Vorbehalt des Basiseffektes und der Positivauslese zu sehen. Schließlich handelt es sich um „gemachte Deals“.