Top 7-Büromärkte – Wann platzt der Knoten?

Vergangene Woche haben wir mit dem Frankfurter Zahlenwerk von Blackolive ein erstes Schlaglicht auf die Entwicklung der Büromärkte im ersten Halbjahr geworfen. Jetzt hat GPP die Daten der Top 7-Bürovermietungsmärkte zusammengestellt. Zum Netzwerk GPP gehören die regionalen Platzhirsche Grossmann & Berger, Anteon, Greif & Contzen, Blackolive und E&G.  Frankfurt profitiert von Großvermietungen. Köln legt kräftig zu, bleibt aber im Konzert der Großen unbedeutend. Hamburg ist tapfer. Stuttgart hält sich knapp, ist aber sowieso eher etwas für Liebhaber, die da geboren sind. Berlin, Düsseldorf und München geben deutlich sichtbar nach.

Der Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2025 an den Top 7-Bürovermietungsmärkten liegt mit 1,38 Mio. qm rund 12% über dem sehr schwachen GPP-Vorjahresvergleich. JLL ermittelt knapp 1,4 Mio. qm Flächenumsatz (+9,2%). Auch die Einzelwerte von JLL zeigen keine bedeutenden Abweichungen.  Das Zehnjahres-Mittel von rund 1,5 Mio. qm in der GPP-Statistik wurde dennoch sichtbar verfehlt. Mit Blick auf die Frankfurt-Berichterstattung aus der vergangenen Woche wird klar, dass der summarische Anstieg vor allem auf die Frankfurter Großdeals zurückzuführen ist. Der Anstieg spiegele nicht die gegenwärtige Marktrealität wider, ordnet GPP-Sprecher Björn Holzwarth dementsprechend ein.

Frankfurt und Köln profitieren von Großdeals

Kleine bis mittelgroße Flächen bestimmen das Anmietungsgeschehen. Hochwertige Flächen in zentralen Lagen oder mit guter Anbindung sind gefragt. Die positiven Mietmeldungen betreffen dieses knappe Segment. Mietsteigerungen auch bei Durchschnittsmieten sind aus PLATOW-Sicht statistische Konsequenz, die die echten Probleme der schwächeren Immobilien überdecken. Auch Miguel Rodriguez Thielen, Head of Office Leasing JLL, betont, dass der grundsätzliche Aufwärtstrend bestätigt werde, jedoch sei in den vergangenen Monaten eine Phase des Abwartens zu beobachten.

Während sich die Werte in Hamburg, Düsseldorf und Stuttgart weitgehend auf ihren Vorjahresniveaus bewegten, konnte Frankfurt seinen Flächenumsatz aus dem Vorjahreszeitraum mehr als verdoppeln (+102% auf 359.800 qm). Auch Köln steigerte seinen Flächenumsatz durch vereinzelte Großabschlüsse um rund 83% auf etwa 110.000 qm. In Berlin lag der Halbjahreswert hingegen etwa 19% unter dem Vorjahr, in München sank er um rund 10%. An allen Standorten nahm der Leerstand weiter zu. Am deutlichsten fiel der Anstieg in Berlin (+42% auf 1,75 Mio. qm), Köln (+33% auf 459.000 qm) und Düsseldorf (+30% auf 947.100 qm) aus. Der Top 7-Leerstand erhöhte sich um etwa 28% auf rund 8,11 Mio. qm. Entsprechend stieg die Top 7-Leerstandsquote um etwa 1,8 Prozentpunkte auf 8,4%. Die Top 7-Eigennutzerquote sank um rund 3 Prozentpunkte auf etwa 8%.

Stabile Spitzenmieten

Die Spitzenmieten verblieben in allen Top 7-Städten weitgehend auf dem Vorjahresniveau oder nahmen leicht zu. Der deutlichste Anstieg um rund 9% auf etwa 51 Euro/qm/Monat zeigte sich in Frankfurt, gefolgt von Stuttgart mit einem Plus von rund 6%. Die höchste Spitzenmiete von 54 Euro wurde in München realisiert. An den meisten Standorten spiegelte sich der rechnerische Einfluss der teuren Neubau-Großvermietungen in steigenden Durchschnittsmieten wider. Köln verzeichnete das größte Plus von rund 22% auf 23 Euro. Auch für Frankfurt (+21% auf 30,30 Euro) registrierte GPP eine deutliche Zunahme – und damit die höchste Durchschnittsmiete der Top 7. In Berlin und Düsseldorf sanken die Durchschnittsmieten hingegen um rund 8 bzw. 6%.

Holzwarth erwartet für das Gesamtjahr 2025 eine anhaltende Zurückhaltung, die weiterhin die Flächenabnahme bremsen werde. Allerdings senden einige aktive Großgesuche im Markt positive Signale.