Traditionelle Renditetreiber werden unzuverlässig

Vor dem Hintergrund der zunehmenden weltwirtschaftlichen Fragmentierung werden traditionelle Renditetreiber am Immobilienmarkt zunehmend unzuverlässig, analysiert Pimco in seinem sektorübergreifenden Immobilien-Ausblick. Besonders betroffen seien klassische Momentumstrategien und auf Mietwachstum ausgerichtete Ertragsmodelle. Attraktiv bleibt für die Pimco-Experten vor allem der Bereich der Immobilienfinanzierung. Durch auslaufende Kredite in Europa und den USA drohen 2026 Finanzierungslücken. Die Chancen im Kreditbereich reichten dabei von vorrangig besicherten Darlehen bis hin zu hybriden Finanzierungen wie etwa Brückenfinanzierungen oder Rettungskapital. Immobilienwirtschaftlich seien die gefragtesten Segmente aktuell studentisches und bezahlbares Wohnen sowie Rechenzentren.

Zur Einschätzung der Regionen meint Pimco, die ungewisse Zinsentwicklung in den USA bremse den Markt. Vor allem im Büro- und Einzelhandelssegment sei die Refinanzierung deutlich zurückgegangen. Das Transaktionsvolumen bleibe niedrig, die Bewertungen seien unter Druck. Für Europa erwartet Pimco, dass das Wirtschaftswachstum weiter an Dynamik verliere. Das Umfeld sei geprägt von demografischem Wandel und einer anhaltend niedrigen Produktivitätsentwicklung. Inflation, Kreditklemme und der Ukraine-Krieg dämpften zusätzlich. Höhere Verteidigungs- und Infrastrukturausgaben könnten aber in manchen Ländern für Impulse sorgen. Immobilienstrategien müssten heute regional differenzierter, selektiver und stärker auf lokale Besonderheiten abgestimmt sein.“

Berlin als aufstrebender Standort für Rechenzentren

Zu digitaler Infrastruktur und Rechenzentren weist Pimco darauf hin, dass sich in den etablierten Märkten wie Nord-Virginia und Frankfurt Hyperscaler wie Amazon und Microsoft bereits Kapazitäten Jahre im Voraus sichern. Das betreffe insbesondere Rechenzentren, die auf KI-Inferenz und Cloud-Workloads ausgelegt seien. Solche Anlagen könnten sich durch Resilienz und Preissetzungsmacht auszeichnen. Anlagen für das rechenintensivere KI-Training, die häufig in günstigeren und energiedichten Regionen angesiedelt sind, würden aber Risiken hinsichtlich Netzstabilität, Skalierbarkeit und langfristiger Kosteneffizienz beinhalten. In Europa führen Stromengpässe und Genehmigungsverzögerungen neben Anforderungen an geringe Latenz und digitale Souveränität zu einer Verlagerung von traditionellen Standorten hin zu aufstrebenden Tier-2- und Tier-3-Städten wie Madrid, Mailand und Berlin.

Bei Wohnen habe sich studentisches Wohnen als attraktives Nischensegment herauskristallisiert. Dies werde durch steigende Immatrikulationszahlen und ein begrenztes Angebot gestützt. Der Büroimmobilienmarkt durchlaufe weiterhin eine langsame und uneinheitliche Neuausrichtung. Hohe Zinsen und restriktivere Kreditvergabe verschärften die bestehenden Herausforderungen wie Leerstände und neue Anforderungen an den Arbeitsplatz. In Städten wie London, Paris und Amsterdam herrsche ein Mangel an A-Lagen. Neuentwicklungen würden durch Regulierung, hohe Baukosten und steigende ESG-Standards gebremst.