Trendwende am Frankfurter Büromarkt?
Im ersten Quartal 2025 wurde laut Blackolive mit rund 202.700 qm und 135 Verträgen schon mehr als halb so viel Fläche umgesetzt wie im gesamten sehr schwachen Jahr 2024. NAI Apollo spricht von 202.100 qm. Das dürfte darauf hindeuten, dass auch die anderen Maklerhäuser im Trend zu sehr ähnlichen Ergebnissen kommen werden. Die Großanmietung der Commerzbank im Helaba-Projekt „CBT – Central Business Tower“ im Frankfurter Bankenviertel mit über 73.000 qm war der mit Abstand größte Deal der vergangenen Jahre. Der letzte Mega-Deal in dieser Größenordnung war die Anmietung der Deutschen Bahn im „Silberturm“ über rund 72.000 qm im ersten Quartal 2009, erinnert sich Kevin Nguyen, Geschäftsführer von Blackolive. In den vergangenen zehn Jahren gab es keinen Einzeldeal über 50.000 qm.
Die offene Frage ist, ob damit die Krise auf dem Immobilienmarkt überwunden ist. Nguyen ist sich da nicht sicher. Auf der einen Seite sei nach dem Tiefpunkt 2024 eine Erholung zu erwarten gewesen. Andererseits gebe es wieder mehr Bewegung am Markt. In den zentralen Lagen würden wieder mehr und größere Abschlüsse getätigt. PLATOW erinnert sich an die seit 20 Jahren quartalsmäßigen Diskussionen über die Bedeutung einzelner Großtransaktionen für den Markt. Großvermietungen sind aber nun einmal ein Kennzeichen des Frankfurter Marktes.
Großvermietungen dominieren den Markt
Nguyen weist dämpfend darauf hin, dass in den Randlagen mehr Flächen leer stehen. Die Kluft zwischen dem CBD und den Randlagen werde größer. In Lagen außerhalb des CBD funktionierten nur noch die Top-Objekte. Das belege die zweitgrößte Anmietung am Markt. Die ING Deutschland habe sich nach langer Suche für ein rund 32.000 qm großes Projekt im Hafenpark-Quartier entschieden. Der CBD hat mit der Commerzbank-Anmietung und dem 10.000 qm-Deal von White & Case im „Central Parx“ in unmittelbarer Nähe zum Opernplatz einen Marktanteil von 60%. Insgesamt habe sich aber der Flächenbedarf trotz Rückkehr der Bankmitarbeiter ins Büro reduziert. Commerzbank und ING DiBa haben durch die Neu-Anmietungen bei gleichzeitigem Rückzug aus anderen Objekten ihre Flächen um fast 50.000 qm verringert.
Die hohen Qualitätsansprüche treiben die Mieten zumindest in den Top-Objekten nach oben. Die Spitzenmiete ist um 3 Euro auf 50 Euro gestiegen. Das entspricht übrigens nominal der Spitzenmiete der Jahrtausendwende, erinnert sich PLATOW und zeigt damit die generelle Belastbarkeit des Mietmarktes für die Zukunft auf. Die Durchschnittsmiete ging rechnerisch durch die teureren Großvermietungen um 3,30 Euro auf 28,80 Euro nach oben.
Leerstand steigt weiter
Der hohe Flächenumsatz hat aber den Leerstandsanstieg nicht bremsen können. Alle größeren Deals fanden in Projekten oder Refurbishments statt. Besonders krass fiel der Anstieg in Niederrad aus, wo der Leerstand von rund 80.000 qm auf über 200.000 qm stieg. Das bestätigt die alte PLATOW-These atmender Märkte, die in teuren Zeiten in die Peripherie ausatmen und in schwierigeren Zeiten wieder in den CBD einatmen. Aber auch im CBD ist der Leerstand weiter gestiegen. Die Leerstandsquote hat sich im vergangenen Jahr um 1,8 Prozentpunkte auf 9,2% erhöht. Besonders stark fiel der Anstieg im Bankenviertel aus, wo gegenüber dem ersten Quartal 2024 nun gut 60.000 qm mehr Flächen kurzfristig zur Anmietung stehen. Im „Trianon“, „Messeturm“ oder „Kastor“ zogen Mieter aus. Zunahmen zwischen 20% und über 30% verzeichneten auch die Teilmärkte City Rand, Frankfurt West und Süd sowie Frankfurt Ost.
Positiv ist, dass die Fertigstellungen mit 128.000 qm in 2025 und 97.000 qm in 2026, die zu 81% bzw. 36% vorbelegt sind, rückläufig bleiben. Trotzdem sehen sowohl Blackolive als auch NAI Apollo keine schnelle Rückkehr in die „guten alten Zeiten“. Ältere Bestandsgebäude würden es immer schwerer haben, Mieter zu finden. Die Schere zwischen Premium-Lagen und Randlagen öffne sich immer weiter. Zusätzliche Impulse für den Büromarkt sieht NAI Apollo aber durch das geplante Investitionsprogramm der zukünftigen Bundesregierung.