Trianon-Insolvenzverwalter macht Bundesbank Mietangebot
Die Bundesbank hat ein Mietangebot für das „Trianon“ als neues Ausweichquartier erhalten. Schlägt die Notenbank ein, hätte das auch Auswirkungen auf die Bewertung der Immobilie.
Die Umzugspläne Bundesbank für ihre Ausweichzentrale im Frankfurter „FBC“ werden kontreter. Nach unseren Informationen hat „Trianon“-Insolvenzverwalter Stephan Laubereau, der sich seit der Pleite der Eigentümergesellschaft um die Nutzung kümmert, der Bundesbank ein Mietangebot vorgelegt. Das Angebot soll an diesem Donnerstag auslaufen. Offiziell bestätigt will die mit der Vermarktung beauftragte Mellum Capital das auf Anfrage nicht. „Wir sprechen nicht mit der Presse“, heißt es lapidar. Die aus gewöhnlich „gut unterrichteten Quellen“ stammenden Mietvertragseckdaten bergen indes einige Überraschungen.
Demnach sollen die geforderten Mieten bei ca. 45 Euro pro qm für die Büroflächen liegen. Für die sonstigen Nutzflächen soll die Hälfte fällig werden und fast 400 Euro für die 567 Stellplätze. Das wäre vor dem Hintergrund einer langwierigen und dem Standort entsprechenden Totalsanierung, von der Marktbeobachter als Notwendigkeit ausgingen, vielleicht angemessen. Allerdings macht auch eine hochwertige Sanierung aus dem Ackergaul der frühen 90er-Jahre kein Rennpferd. Die Fassade stellt moderne ESG-Anforderungen vor kaum lösbare Probleme. Völlig verblüfft haben uns daher die uns genannten Sanierungsaufwendungen. 41 Mio. Euro sind für die Sanierung kalkuliert. 54 Mio. Euro sollen für „Tenant Improvements“, also Mieterausbauten draufgehen. Wer die zahlen soll, konnten wir nicht in Erfahrung bringen. Die 41 Mio. Euro CapEx (Capital Expenditures) bedeuten bei ca. 68.000 qm rund 600 Euro Investitionen pro qm. Dazu kommen dann knapp 800 Euro für die Mieterausbauten bzw. Mietflächen. Es wäre wohl sehr kostenoptimistisch, daraus mehr als eine nette Pinselsanierung des inzwischen aus der ESG-Zeit gefallenen Objektes zu errechnen. Ob die kalkulierten gut 5 Mio. Euro für die Klimatisierung ausreichen, können wir nicht beurteilen.
Vom „FBC“-Regen in die „Trianon“-Traufe?
Allerdings waren wir vor anderthalb Jahren von mindestens 3.000 Euro Sanierungskosten pro qm bzw. ca. 200 Mio. Euro insgesamt für eine vom Markt geforderte Totalsanierung ausgegangen. Das wurde von Insidern für ein altes Hochhaus mit allen damit verbundenen Problemen schon als optimistisch angesehen. 5.000 Euro pro qm wären für PLATOW nicht aus der Welt. Und die Werte der eigenen Bundesbank-Sanierung gehen auch Richtung 10.000 Euro pro qm.
Bundesbank-Präsident Joachim Nagel hatte auf einer Betriebsversammlung vor wenigen Wochen angekündigt, dass sich die Mitarbeiter perspektivisch auf einen weiteren Umzug in der Umgebung einstellen müssten. Vorangegangen waren Mitarbeiter-Klagen über die nicht gut funktionierende Klimaanlage im „FBC“-Ausweichquartier für die Zeit der Generalsanierung der prominenten Landmark-Bundesbankzentrale in Bockenheim. PLATOW hatte da bereits das TRIANON mit insgesamt rund 68.000 qm, von denen bereits 23.000 qm von der Bundesbank genutzt werden, ins mediale Spiel gebracht. Damit stellt sich die Frage, was sich die Bundesbank davon verspricht, von einem light-sanierten Büroklassiker in einen anderen mit ebenfalls nur standardmäßiger Ertüchtigung ohne Generalsanierung umzuziehen? Schließlich waren dieselben Mitarbeiter-Beschwerden zum „FBC“ zuvor von DekaBank-Mitarbeitern für das „Trianon“ laut geworden.
Da der Mietvertrag im „FBC“ für die Zeit des Umbaus der Zentrale in Bockenheim fristenkongruent geschlossen war und die Sanierung laut Nagel „planmäßig voran“ geht, wirft ein etwaiger Umzug mit Erweiterung um über 40.000 qm und langfristiger Bindung natürlich Fragen auf. Gibt es womöglich neue Pläne für eine spätere Nutzung des 1972 fertiggestellten und zumindest in Teilen denkmalgeschützten Bundesbank-Haupthauses in „beton brut“, das derzeit mit allerhöchstem Anspruch saniert wird? Die in der Ära von Jens Weidmann schon weit bis hin zur Vergabe verfolgten Pläne einer Sanierung der Landmark-Hochhausscheibe mit ca. 90.000 qm und der Zusammenlegung aller Bundesbank-Standorte auf dem bestehenden Campus-Gelände mit einer Erweiterung um 100.000 qm waren von Nagel vor dem Hintergrund einer in Corona geänderter Büronutzung gestoppt und auf die hochwertige Sanierung des Haupthauses, die auf rund 1 Mrd. Euro geschätzt wird, beschränkt worden. Das dürfte Alternativ-Nutzungen, unabhängig von Image-Überlegungen eines Bundesbank-Auszugs, schwer rechenbar machen.
Was ein Mietvertrag für die Neubewertung des „Trianon“ bedeutet
Im Oktober 2023 hatten wir Ihnen ausführlich die Probleme des „Trianon“ als mögliches Fanal für den Frankfurter Hochhausmarkt vorgerechnet. Bei dem damaligen Einbruch der Multiplikatoren von 30 bis 40% kamen wir für das „Trianon“ bei damaligen Schockgeboten von eher 150 Mio. Euro als aktuelle Gebotslage auf einen Wert mit viel Goodwill von 300 Mio. Euro. Schließlich waren bei unserer damaligen Annahme eines späteren Wertes auf Basis von 41 Euro bei der 20-fachen Jahresmiete noch Sanierungskosten, Mietausfälle, Leerstandskosten, Zwischenfinanzierungskosten, Marketing- und Maklerkosten sowie spätere Incentives zu berücksichtigen. Wenige Jahre zuvor war das Objekt für 670 Mio. Euro von Igis Asset Management und Hana Financial mit einer Finanzierung eines Bankenkonsortiums um die ING von 375 Mio. Euro gekauft worden. Die Finanzierung zuzüglich zwischenzeitlicher Kosten steht wohl noch im Feuer.
Sollte die Bundesbank den vorgelegten Mietvertrag annehmen, hätte dies auch Auswirkungen auf die Bewertung des „Trianon“. Allerdings können wir im Moment nicht beurteilen, ob die geforderte Miete von 45 Euro für eine Pinselsanierung einer 90er-Jahre-Immobilie realistisch ist. Richtung 50 Euro bezahlt die Commerzbank für den Neubau der Helaba. Das „FBC“ dürfte dramatisch preiswerter sein. Andererseits „kennt“ die Bundesbank solche Mieten. Schließlich bezahlte sie schon vor über 30 Jahren im „Messeturm“ rund 79 D-Mark, also rund 40 Euro. Bei 60.000 qm Bedarf sind auch die Alternativen begrenzt.
Insolvenzverwalter startet Verkaufsprozess
Laut Medienberichten steht das „Trianon“ in einem neuen Verkaufsprozess. Der Insolvenzverwalter berichtet von hoher Nachfrage. Das passt aber nicht ganz in die Immobilienlogik. Ein eher vorübergehend saniertes Gebäude ohne Lösung der strukturellen Probleme wird kaum den heutigen ESG-Ansprüchen internationaler Investoren genügen. Schließlich wäre nach 10 Jahren Mietvertrag eine Totalsanierung wohl unvermeidlich. Allerdings stellt sich PLATOW regelmäßig die Frage, ob der ewige Neubauanspruch ökologisch und ökonomisch sinnvoll ist. Vielleicht dreht gerade ein schon vier Jahre alter Megatrend wieder.
Lassen Sie uns kurz rechnen. Bei gut 60.000 qm Bürofläche, ca. 5.000 qm Nebenflächen, knapp 600 Parkplätzen und noch etwas Wohnen, errechnet sich eine spätere Jahresmiete von ca. 37 Mio. Euro. Theoretisch könnte dafür mit Bundesbank-Mietvertrag in einer neuen Boom-Situation die 20-fache Jahresmiete bezahlt werden. Von den dann 740 Mio. Euro müssten in unserem Vorjahresvergleich die bislang angefallen Kosten, die mehrjährigen weiteren Mietausfälle und die Sanierungskosten in Abzug gebracht werden. Trotzdem könnte mit Bundesbank-Vertrag der bestehend Kredit wieder ins Geld laufen.
Allerdings müsste bei geplanten Investitionen von unter 100 Mio. Euro schon ein hoch opportunistisch ausgerichteter Investor gefunden werden, der sich eine energetisch veraltete Immobilie als Zeitbombe für das Ende des Bundesbank-Mietvertrages ins Portfolio legt. Das ist jedoch mit Blick auf die letzten Hypejahre bis zur Zinswende, in denen die Gebraucht-Türme zwischen Pensionskassen, Koreanern und Versicherern durchgehandelt wurden, trotz intellektueller Erklärungsbedürftigkeit nicht auszusschließen. Bis jetzt wissen wir aber nicht, ob die Bundesbank zuschlägt oder nicht. Selbsterklärend wäre das immobilienwirtschaftlich eher nicht, sondern eher strategisch oder aus einer noch nicht bekannten Notlage zu erklären.