Trotz Trump – US-Wohnungsmarkt bietet Investmentchancen
Keine vertriebsfördernde Maßnahme sei die Zollpolitik von Donald Trump, meint BVT-Manager Martin Stoß im PLATOW-Gespräch. Dennoch sieht er Investmentchancen am US-Wohnungsmarkt.
Im Sommergespräch hat sich PLATOW mit dem US-Experten Martin Stoß, Geschäftsführer Immobilien USA bei der BVT Holding, über geopolitische Überraschungen der Trump-Regierung und die Auswirkungen der neuen Zölle auf US-Wohnungsinvestments sowie die generelle Neubausituation unterhalten. BVT ist mit 50-jähriger US-Historie Deutschlands erfahrenster US-Investor, bei dem der Gründer Harald von Scharfenberg auch noch aktiv ist. Aus PLATOW-Sicht ist traditionell besonders wichtig, wie in der Vergangenheit die Krisen insbesondere die Finanzkrise bewältigt wurden. Bei BVT kam es im Publikumsbereich auch damals lediglich zu Zeitverzögerungen und in keinem Fall zu Verlusten. Die meisten Projekte schlossen nach Krisenbewältigung sogar besser ab als geplant.
Mit Blick auf die Auswirkungen der Politik von US-Präsident Donald Trump auf US-Investments sieht auch Stoß die aktuelle politische Lage in den USA nicht als „vertriebsfördernde Maßnahme“. Allerdings sähe es besser aus als bei Tesla. Gleichzeitig hätten sich die Befürchtungen vieler Ökonomen über ernsthafte Schäden durch Trumps protektionistische Politik bislang nicht bewahrheitet. Die aktuelle 15%-Regelung gebe zunächst Sicherheit. Die gesamtwirtschaftlichen Auswirkungen ließen sich derzeit aber nicht genau abschätzen.
Zölle haben kaum Auswirkungen auf Wohnungsbau
Mit Blick auf die aktuellen BVT-Wohnungsinvestments sind die Auswirkungen auf die Baubranche wichtig. Hier sollten die Zölle nur geringe Auswirkungen auf die Materialkosten der Bauunternehmen haben. In den USA wurden laut Stoß im Jahr 2023 insgesamt 184 Mrd. US-Dollar für Materialien zum Bau von Ein- und Mehrfamilienhäusern ausgegeben. Hiervon wurden nur 13 Mrd. US-Dollar, also etwa 7%, importiert. Selbst wenn alle Importe beaufschlagt würden, ergebe sich rechnerisch nur ein Anstieg der gesamten Materialkosten um 1,1%. Das beeinflusst die Kalkulation nur marginal. Hinsichtlich der Zinskosten als andere wichtige Kostengröße ergeben sich ohnehin keine Kalkulationsabweichungen, da alle laufenden Projekten abgesichert und durchfinanziert seien. Am Basisszenario von Returns für die Investoren im Bereich von 11 bis 14% p.a. gebe es keine Änderung. Hinsichtlich der Währungsschwankungen gelte die alte Empfehlung, in der Währung zu bleiben. Aktuell sei das Einstiegsszenario eher günstig.
Mit Blick auf die Zukunft sind für Stoß die Erfolgs- und Wertkriterien einer Immobilie „Mensch mal Zeit mal Geld“. Wie viele Menschen fragen Immobilien nach? Wie wichtig ist ihnen die Zeit, die sie darin verbringen? Und wieviel Geld verdienen die Menschen in der Region? Das kontinuierliche Wachstum der US-Bevölkerung mit jährlich rund 1 Mio. Haushaltsgründungen wirken sich auf die Entwicklung des Mietmarktes sehr positiv aus. Allerdings investierten Newcomer vor allem in Regionen mit möglichst einfacher und schneller Genehmigungsstruktur, so der zugeschaltete von Scharfenberg. Das könne zu vorübergehenden Ungleichgewichten führen.
Regionale Präsenz ausspielen
Wichtig sei es deshalb, die 50-jährige Erfahrung und regionale Präsens da auszuspielen, wo es schwieriger ist, Genehmigungen zu erhalten und die Angebotssituation so planbarer und stabiler sei. Mit dem alten US-Erfolgsfaktor Michael Sauer, durch den PLATOW schon im Vorfeld der Finanzkrise die besonderen Herausforderungen des US-Finanzierungsmarktes verstehen konnte, ist nach 10 Jahren Unterbrechung das US-Team noch einmal verstärkt worden.
Der Mietwohnungsmarkt bietet derzeit auch vor dem Hintergrund der Verwerfungen am Büromarkt die besten, auch strukturell abgesicherten Chancen. In wachstumsstarken Regionen wohnen die meisten neuen Haushalte zur Miete. Die derzeit hohen Hypothekenzinsen machen den Eigentumserwerb für eine Vielzahl der Amerikaner unerschwinglich. Seit dem Ende der Finanzkrise 2009 steigt aber auch die Anzahl gutverdienender Amerikaner, die räumlich und monetär flexibel bleiben wollen und deshalb gar kein Wohneigentum mehr anstreben.
Starker Rückgang der Neubautätigkeit
Entscheidend für die aktuell günstige Einstiegssituation ist, dass aufgrund der stark gestiegenen Zinsen ab Mai 2022 wie auch in Deutschland ein deutlicher Rückgang der Neubautätigkeit zu beobachten sei. So wurden in den Jahren 2022/2023 noch 580.000 Wohnungen im Class-A-Segment neu gebaut. In diesem Jahr werden es voraussichtlich nur noch 275.000 Wohnungen sein. Der damalige Neubau-Hype führte aber auch in einigen Städten zu einer vorübergehenden Überbauung. Spätestens im ersten Quartal 2026 wird diese teils noch bestehende Überbauung absorbiert sein.
Der erwartete leichte Anstieg der Neubautätigkeit in den nächsten beiden Jahren auf dann 290.000 bis 300.000 Wohnungen p.a. wird in den meisten Großstadtregionen eine klare Knappheit an Mietwohnungen nicht verhindern. Das hat vor dem Hintergrund des US-Mietrechts schnelle Auswirkungen auf die Mietpreise nicht nur bei der Erstvermietung, sondern auch im Bestand. BVT sieht in der aktuellen Situation attraktive Anlagemöglichkeiten für opportunistische Anleger im Rahmen von Private Placements oder Club Deals. Während Trumps Protektionismus die kleineren Anleger kurzfristig vielleicht abschrecke, böten sich für längerfristig agierende Investoren durch den Abbruch der Neubauprojektpipeline Potenziale mit gutem Chance-/Risiko-Profil.