Umbau im Bestand nur selten günstiger als Neubau

PLATOW war zumindest beim Umbau von abgehalfterten Büros in Wohnungen skeptisch. Bei meist hohen Kosten mit einem Endergebnis, das immer noch an altes Büro erinnert, lohnte sich eine Umwandlung in Wohnen oft nur bei unikativen Lagen oder wenn nach Abriss nur deutlich geringere Flächen genehmigungsfähig gewesen wären – sofern Statik, Aufteilungsmöglichkeiten und Geschosshöhen das überhaupt zulassen. Zudem muss der Büroeigentümer zu einer weitgehenden Abschreibung seiner Immobilie bereit sein.

Neben Denkmal- oder Imageaspekten beflügelt aktuell die Nachhaltigkeitsdiskussion um „graue Energie“ das Bauen im Bestand. Aber auch der Umbau in gleicher Nutzungsart Büro sei nur selten günstiger als Neubau. Das bestätigten die Teilnehmer der Konferenz „Bauen im Bestand“. Hier bestand Einigkeit der Diskussionsteilnehmer Marc Mockwitz (Cloudbrixx), Joachim Schmidt-Mertens (Becken Development), Jens Fieber (HIH Projektentwicklung) und Majd Zughaibi (Undkrauss). Der erhöhte Planungs- und Arbeitszeitaufwand mache den Umbau oder die Revitalisierung eines Bestandsgebäudes ähnlich kostspielig wie die Errichtung eines gleichwertigen Neubaus.

Auf den Rohbau einschließlich Tiefbau entfallen lediglich 25% der Kosten, so Schmidt-Mertens. Andere Quellen sprechen indes von 40% Rohbaukosten. Mockwitz sieht bei Sanierung bzw. Umbau teilweise sogar höhere Kosten als bei der Neubaualternative. Nachhaltigkeitsanforderungen seien im Bestand oft nur mit einem höheren Aufwand zu implementieren. Zeitliche Unsicherheiten seien weitere mögliche Kostentreiber. Klaus Franken (Catella Projektentwicklung) mit diesbezüglicher Milliardenerfahrung, verweist im PLATOW-Backgroundgespräch auf die erhöhte Planungs- und Kostenunsicherheit. Dennoch wachse der Trend zu Bestandsumbauten, so die Diskussionsteilnehmer. Gerade innerstädtische Grundstücke seien bereits mit städtebaulich markanten Gebäuden bebaut. Neben dem Erhalt der im Rohbau gebundenen „grauen Energie“ spielen heute Aspekte des Klimaschutz-Images und der Mieterbeliebtheit eine Rolle.

Die Erreichung von Nachhaltigkeitszielen gewinne für Mieter und Investoren an Relevanz. Gewerbemieter würden sich daher eher für ein gut revitalisiertes Bestandsgebäude entscheiden als für einen gleichwertigen Neubau, sagte Schmidt-Mertens. Bedarf für Revitalisierungen und Umnutzungen entstehe z. B. bei der HIH in der Regel, wenn Büroimmobilien nur schwer nachvermietet werden können, so Fieber. Sein Haus prüfe aktuell rund 30 Projekte im von HIH gemanagten Gebäudebestand bezüglich Handlungsbedarf.