Immobilien

Viele Fonds werden nun doch nicht reguliert

Die alte PLATOW-Erfahrung, nicht frühzeitig in Panik und vorsorgliche Geschäftsaufgabe zu verfallen, wenn die Politik Drohungen ausstößt, bewahrheitet sich einmal mehr. Zwischenzeitlich waren aber auch wir verunsichert, da die KAGB/AIFM-Diskussion zeitweise Züge eines Berufsverbots angenommen hatte. Jetzt ist die Verunsicherung komplett. Die BaFin ist immer für Überraschungen gut.

04. Juli 2013

Unsicherheit über die zukünftigen Aufgaben der Regulierung ließ sich aus Vorträgen heraushören. Zuletzt hörten wir von einer Einstellungsoffensive. Es wurde immer klarer, welche Arbeit auf die BaFin zukommen könnte. Zudem gibt es noch viele offene Fragen, die die auf dem Weg zur KVG befindlichen Antragsteller und die BaFin gemeinsam klären müssen.

Vergangene Woche machte das „Auslegungsschreiben zum Anwendungsbereich des KAGB und zum Begriff des Investmentvermögens“ die Runde. Es liest sich, als seien die Auswirkungen auf Geschlossene Fonds deutlich entschärft. Das ist natürlich aus Branchensicht positiv. Andererseits führt es zur Ironie der Geschichte, dass gerade die gefährlichen Fonds der Vergangenheit nicht unter die Regulierung fallen würden. Der simple Immobilienfonds mit einer langfristig voll vermieteten Immobilie fällt unter die höchste und teuerste Regulierungsstufe. Projektentwicklungsfonds wie z. B. in den neuen Bundesländern der 90er Jahre hätten sich hingegen regulierungsfrei gestalten können. Wer operativ tätig ist, soll nicht vom KAGB betroffen sein, legt die BaFin fest. Damit gilt das KAGB ausdrücklich nicht für Schiffsfonds, da Reeder und Charterer operativ tätig seien. Die Liste lässt sich mit New-Energy-Fonds fortsetzen. Die BaFin analysiert, welche Voraussetzungen vorliegen müssen, damit es sich um einen regulierten AIF handelt. Es muss sich um einen „Organismus für gemeinsame Anlagen“ handeln, der von einer „Anzahl von Anlegern“ Kapital einsammelt, das für eine „Investition zum Nutzen der Anleger“ verwendet wird. Der Organismus darf „kein operativ tätiges Unternehmen außerhalb des Finanzsektors“ sein.

Mit Blick auf den Immobilienbereich sagt die BaFin, dass es fraglich sei, welche Tätigkeiten als operativ anzusehen seien. Der Betrieb einer Immobilie (z.B. eines Hotels oder einer Pflegeeinrichtung) sei als operative Tätigkeit anzusehen. Auch die Projektentwicklung (Konzeption, Ankauf, Entwicklung der Immobilie und anschließender Verkauf der selbst entwickelten Immobilie) sei als operative Tätigkeit anzusehen. Ferner seien „Facility Management“, Makler- und Bewertungstätigkeiten oder die Finanzierungsberatung im Zusammenhang mit dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie als operative Tätigkeiten anzusehen. Dabei können sich operative Unternehmen durchaus fremder Dienstleister oder gruppeninterner Gesellschaften bedienen, solange die unternehmerischen Entscheidungen im laufenden Geschäftsbetrieb bei dem Unternehmen selbst verbleiben.

Dagegen stellen der Erwerb, die Vermietung, die Verpachtung, die Verwaltung sowie der Verkauf von Immobilien keine operativen Tätigkeiten dar. Damit bleibt so ziemlich alles, was die BaFin in die Verlegenheit bringen würde, unternehmerische Konzepte zu beurteilen, regulierungsfrei. Das konterkariert die ursprünglichen politischen Absichten. Und natürlich den Anlegerschutz. Allerdings warnt, so hören wir, der Fondsverbandsgeschäftsführer Eric Romba seine Mitglieder, das BaFin-Schreiben für bare Münze zu nehmen. Es biete durchaus Spielraum für Missverständnisse und Interpretationen. Der VGF hat sich übrigens vorsorglich in BSI Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen umbenannt.